借名买房后，房子到底归谁所有

借名买房后，房子到底归谁所有

案情简介

张某某和丈夫王某某在2000年购买了一套商品房，但因为当时银行要求贷款人必须有固定收入或公务员身份，而张某某夫妇不符合条件，就找到了王某某的弟弟王某某（化名王锦洲）帮忙，用弟弟的名义办理了按揭贷款。首付款3万元是张某某出的，但收据写的是弟弟的名字。房子交付后，张某某一家进行了装修并入住。后来，开发商和弟弟正式签订了房屋买卖合同，弟弟也办了贷款手续。2009年，房产局给弟弟颁发了房屋所有权证。现在，张某某起诉到法院，要求确认这套房子归自己所有。

法院怎么判

法院经过审理认为，虽然购房合同、贷款手续和产权证都登记在弟弟王锦洲名下，但首付款是张某某支付的，房子也是张某某一家实际居住、装修和使用的。双方之间属于借名买房的关系，张某某是实际出资人和实际使用人。根据相关法律规定，当实际出资人和名义登记人不一致时，应当根据实际出资和实际使用情况来认定房屋的真实权利人。最终，法院判决确认该房屋归张某某所有。

律师解读

第一，借名买房在法律上属于一种特殊的所有权归属问题。虽然产权证上登记的是弟弟的名字，但这只是形式上的登记，真正的权利归属要看谁出的钱、谁在使用。本案中，张某某能证明自己支付了首付款并实际居住，法院就支持了她的主张。

第二，借名买房存在较大风险。如果名义登记人（比如本案中的弟弟）擅自将房屋出售或抵押，实际出资人可能难以追回房子，只能要求赔偿损失。所以，借名买房时最好签订书面协议，明确双方的权利义务，并保留好付款凭证、聊天记录等证据。

第三，如果借名买房是为了规避限购政策或贷款限制，可能被认定为无效合同，实际出资人只能要求返还购房款，无法取得房屋所有权。因此，借名买房前建议咨询专业律师，评估法律风险。

王德林律师提示：

借名买房看似方便，实则隐患不少。如果您在文山地区遇到类似问题，建议先收集好所有付款凭证、聊天记录、居住证明等材料，再向法院起诉确认所有权。千万不要等到名义登记人把房子卖掉才后悔。如果您需要专业帮助，可以联系文山当地的律师，我会为您提供详细的法律分析。

来源：《民事审判指导与参考》总第44辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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