合作建房却只收固定收益，合同是否有效

合作建房却只收固定收益，合同是否有效

案情简介

某研究所与某公司签订了一份合作协议，约定双方合作建房。协议中，某研究所提供一块划拨国有土地使用权，某公司负责出资建设，建成后某研究所可以分得部分房产。但协议同时约定，某研究所不参与任何经营，也不承担任何经营风险，只收取固定的收益。后来，双方因为合同履行问题发生争议，诉至法院。在诉讼中，双方都主张合同是有效的，但法院经过审理后，认定这份合同实际上不是合作建房，而是土地使用权转让合同。由于该土地是划拨国有土地使用权，且直到一审起诉前，双方都没有取得有批准权的人民政府批准，因此法院认定合同无效。

法院怎么判

一审法院认定合同无效，并判决某公司返还土地和房屋，同时返还已经收取的租金收益；某研究所和另一家公司则返还某公司等三家公司已经支付的3000万元补偿款及利息。二审法院纠正了一审的部分判决，认为双方互相返还的利益大体相抵，不再要求某研究所等公司支付3000万元补偿款的资金占用费，以平衡双方的利益。

律师解读

这个案例的核心在于，合同的性质不能只看表面名称。如果合同约定一方只收取固定收益、不承担任何经营风险，即使写的是“合作建房”，法律上也可能被认定为土地使用权转让合同。而转让划拨国有土地使用权，必须经过有批准权的人民政府批准，否则合同无效。另外，即使双方当事人都主张合同有效，法院也可以主动认定合同无效，因为合同效力是法律问题，不是事实问题，法院有权依法判断。

合同无效后，根据法律规定，双方应当互相返还财产。有过错的一方要赔偿对方的损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。本案中，法院考虑到双方互相返还的金额大体相当，最终不再要求一方额外支付资金占用费，这体现了法院在处理无效合同后果时的灵活性，旨在平衡双方利益。

王德林律师提示：

在签订涉及土地或房产的合作协议时，一定要搞清楚合同的法律性质，不要被“合作建房”等名义迷惑。涉及划拨土地使用权的转让，必须提前取得政府批准，否则合同可能无效，导致双方都面临损失。如果您在文山地区遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因合同性质认定错误而陷入法律风险。

来源：《民事审判指导与参考》总第44辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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