未经政府批准转让划拨土地，合同是否有效

未经政府批准转让划拨土地，合同是否有效

案情简介

某研究所和某公司拥有一块国有划拨土地使用权，这块地是国家无偿划拨给它们使用的。后来，它们与另外几家房地产开发公司签订了一份合作合同，约定将这块土地转让给这些公司开发房产，并收取了3000万元的补偿款。合同签订后，受让方开始使用土地并建设房屋，还获得了租金收益。但直到双方发生纠纷并起诉到法院，这份转让合同始终没有经过有批准权的人民政府批准。

由于土地性质特殊，双方在履行合同过程中产生争议，受让方要求确认合同无效并返还补偿款，而出让方则认为合同有效，拒绝返还。案件从一审打到二审，最终到了最高人民法院。

法院怎么判

最高人民法院认定，这份以转让国有划拨土地使用权为内容的合同，因为没有经过有批准权的人民政府批准，属于无效合同。法院指出，合同的效力是法律问题，不是事实问题，即使双方当事人都认为合同有效，法院也可以主动认定合同无效，这并不违反法定程序。

最终判决：出让方（某研究所和某公司）返还受让方3000万元补偿款及相应利息；受让方将土地和房屋腾退返还给出让方，并返还已获得的租金收益。由于租金收益与补偿款的利息大致相抵，双方不再互相返还。

律师解读

第一，划拨土地使用权是国家无偿或低价提供给特定单位的，不能像普通商品一样随意买卖。根据法律规定，转让划拨土地必须经过有批准权的人民政府批准，否则合同就是无效的。即使双方签字盖章、自愿交易，法律也不承认其效力。

第二，合同效力是法院依职权主动审查的内容。也就是说，即便双方当事人都认为合同有效、都不提异议，法院发现合同违法时，仍然可以主动认定无效。这一点很多当事人容易误解，以为只要双方同意就万事大吉。

第三，合同无效后，法律后果是“互相返还”。出让方拿到的补偿款要还回去，受让方占用的土地和房屋也要还回来。同时，有过错的一方要赔偿对方损失。本案中，出让方明知土地是划拨性质仍转让，承担主要责任；受让方作为专业房地产开发企业，应当知道土地性质，也承担相应责任。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到涉及划拨土地使用权的转让问题，建议先到当地自然资源部门核实土地性质，并了解是否需要政府批准。不要轻信对方“手续没问题”的说法，更不要仅凭合同就支付大额款项。一旦合同被认定无效，不仅交易目的无法实现，还可能因过错承担损失。建议在签订此类合同前，务必咨询专业律师，确保程序合法合规。

来源：《民事审判指导与参考》总第44辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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