划拨土地上的合作开发合同是否有效

划拨土地上的合作开发合同是否有效

案情简介

某研究所和某公司（简称甲方）与另外几家公司（简称乙方）签订了一份合作合同，约定由甲方提供一块土地，乙方出资进行开发建设。合同明确约定，甲方不参与实际经营，不承担任何风险，只固定收取两笔补偿费，一共1.5亿元。这笔钱不因房子盖了多少、投资多少、盈亏多少而变化。

后来，双方因为合同履行发生纠纷，打起了官司。甲方认为合同有效，乙方应当继续付款。乙方则认为，这块地是划拨用地，没有经过政府批准，合同无效，而且甲方隐瞒了地块内有文物的事实，导致无法开发，责任在甲方。一审法院判决合同无效，甲方需要返还已收的款项，还要支付资金占用费。甲方不服，上诉到最高人民法院。

法院怎么判

最高人民法院二审认定，双方签订的合同虽然名为合作开发，但实际上甲方只收取固定收益、不承担经营风险，按照相关司法解释，这种合同应当认定为土地使用权转让合同。由于涉案土地是划拨用地，未经有批准权的人民政府批准，也没有缴纳土地出让金，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条的规定，合同因违反法律强制性规定而无效。二审法院维持了一审关于合同无效的判决，但对资金占用费等问题进行了调整。

律师解读

这个案例涉及一个常见但容易被忽视的法律问题：划拨土地的使用权转让有严格限制。根据法律规定，划拨土地的使用权转让必须经有批准权的人民政府批准，并办理土地出让手续、缴纳土地出让金，否则转让合同无效。很多当事人以为只要签了合同、付了钱，合同就有效，实际上法律对划拨土地有特殊保护。

另一个关键点是合同性质的认定。双方签订的合同叫"合作开发合同"，但法院根据合同内容——甲方只收取固定收益、不承担经营风险——认定这实际上是土地使用权转让合同。这提醒我们，合同名称不重要，重要的是合同条款约定的权利义务关系。如果一方只拿固定回报、不担风险，即使合同写的是"合作开发"，也可能会被认定为"土地使用权转让"或"借款"。

风险提示：涉及划拨土地的交易，一定要先确认是否已经获得政府批准。如果未经批准就签订转让合同，合同可能被认定无效，双方都可能面临损失。另外，合同条款的设计要符合真实意思，不要为了规避法律而使用不恰当的合同名称，否则反而容易引发纠纷。

王德林律师提示：

如果你在文山地区遇到类似问题，建议在签订涉及划拨土地的合作或转让合同前，先向当地自然资源部门咨询是否需要审批。合同签订后如果产生争议，及时咨询专业律师，避免因合同无效导致更大的经济损失。文山地区的土地性质多样，划拨用地常见于国有企业或事业单位，处理时务必谨慎。

来源：《民事审判指导与参考》总第44辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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