建设工程优先受偿权能否包含土地使用权价值

建设工程优先受偿权能否包含土地使用权价值

案情简介

某建筑公司为某开发商承建了一栋商业楼，工程完工后，开发商拖欠工程款500万元。建筑公司向法院起诉，要求对拍卖该商业楼的价款享有优先受偿权。在案件审理中，双方对建设工程价款优先受偿权的范围产生争议：建筑公司认为，优先受偿权应覆盖整个拍卖价款，包括建筑物和其占用的土地使用权价值；而开发商则主张，优先受偿权只能针对建筑物本身，土地使用权价值不应包含在内。

类似争议在建设工程纠纷中很常见。根据《合同法》第286条规定，施工人对建设工程的拍卖价款有优先受偿权，但法律并未明确"建设工程"是否包括土地使用权。实践中，法院在拍卖建筑物时，通常将建筑物和土地使用权一并处置，但两者的价值往往可以分开计算。

法院怎么判

最高人民法院在相关指导案例中明确：建设工程价款优先受偿权的客体仅限于建筑物本身，不包括建设用地使用权。法院认为，虽然拍卖时需贯彻"房地一体"原则，将建筑物和土地使用权一并处置，但在分配拍卖价款时，应区分建筑物价值和土地使用权价值。建筑公司只能对建筑物价值部分行使优先受偿权，而对土地使用权价值部分，建筑公司的工程款债权作为普通债权，与其他债权人平等受偿。

这一判决的核心理由是：建筑物和土地使用权在法律上是独立的不动产，其价值可以分离。例如，最高人民法院在"中国长城资产管理公司济南办事处与山东省济南医药采购供应站等借款担保合同纠纷案"中，已认可建筑物价值和土地使用权价值可以分开抵押并清偿。因此，建设工程价款优先受偿权的范围应限于建筑物，不能扩大到土地使用权。

律师解读

第一，建设工程价款优先受偿权的"建设工程"仅指《物权法》规定的建筑物，不包括土地使用权。这是因为，建设工程价款的本质是施工人投入的劳动和材料成本，这些成本主要附着于建筑物本身，而非土地。土地使用权价值通常属于土地所有者或使用权人，与施工人的直接劳动无关。

第二，在实务中，拍卖建筑物时需坚持"房地一体"原则，即建筑物和土地使用权必须一并处置，否则会影响土地和建筑物的整体利用价值。但法院在分配拍卖价款时，会委托评估机构分别评估建筑物和土地使用权的价值，然后施工人只能对建筑物价值部分优先受偿。如果建筑物价值不足以清偿全部工程款，剩余部分作为普通债权，对土地使用权价值部分与其他债权人按比例分配。

第三，这一规则对施工人意味着：在签订建设工程合同时，应尽量明确工程款优先受偿权的范围，并注意保留工程款债权凭证。如果开发商资信不佳，施工人可以考虑要求开发商提供土地使用权抵押等额外担保，以降低风险。同时，施工人需及时主张优先受偿权，避免因超过法定期限而丧失权利。

王德林律师提示：

施工企业在承接工程时，建议在合同中明确约定工程款优先受偿权的范围，并保留好施工记录、结算单等证据。如果遇到开发商拖欠工程款，应尽快起诉并申请财产保全，避免其他债权人抢先查封资产。在文山地区，建设工程纠纷案件较多，施工人可咨询当地专业律师，了解优先受偿权的具体操作流程，以最大限度保障自身权益。

来源：《民事审判指导与参考》总第44辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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