建设工程优先受偿权能否覆盖土地价值

建设工程优先受偿权能否覆盖土地价值

案情简介

张某某作为某建筑公司的法定代表人，承接了某房地产开发公司的一处住宅小区建设工程。工程完工后，开发公司因资金链断裂，未能按时支付工程款，总计欠款约800万元。张某某多次催讨无果，最终向法院提起诉讼，要求确认其对建设工程的优先受偿权，并主张该权利优先于银行在该项目上设定的抵押权。案件审理过程中，双方对建设工程优先受偿权的范围产生争议：张某某认为应当包括建设用地使用权价值，而银行则认为优先权仅限于建筑物本身价值。

法院怎么判

法院经审理认为，建设工程价款优先受偿权的范围不包括建设用地使用权价值部分。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《物权法》相关规定，建设工程优先权旨在保护因承包人投入劳动和材料而形成的建筑价值，而对土地本身并无增值贡献。因此，在拍卖该建设工程时，应当区分建筑物价值与建设用地使用权价值，优先受偿权仅针对前者。最终，法院判决张某某对建设工程部分享有优先受偿权，但建设用地使用权价值部分不纳入优先权范围。

律师解读

本案的焦点在于建设工程优先受偿权是否能够覆盖建设用地使用权价值。从法律原理来看，建设工程优先权本质上是一种法定抵押权，其产生基础是承包人对建设工程的添附和劳动投入，如垫资、工人工资等。这些投入仅增加了建筑物的价值，而对土地价值没有贡献。因此，优先权的客体应限于建筑物本身，而非包含土地价值。

在实务中，如果建设工程与建设用地使用权一并拍卖，法院会依据《担保法》第55条的原理，对拍卖价款进行分割，将建筑物价值部分用于清偿工程款优先权，土地价值部分则用于清偿抵押权人。这避免了优先权与抵押权之间的冲突，也符合“房地一体”原则下保护各方权益的立法目的。

对于承包人而言，需注意在工程款纠纷中明确主张优先受偿权的范围，避免因混淆土地价值而影响执行效果。同时，承包人应尽早采取法律行动，因为优先权的行使存在法定时效，通常在工程竣工或合同约定付款日起六个月内提出。

王德林律师提示：

建设工程承包人在主张优先受偿权时，务必明确范围仅限于建筑物价值，不包括土地价值。建议在签订施工合同时，明确约定工程款的支付节点和违约责任，并及时收集相关证据，如施工日志、材料采购单据等。在文山地区，若遇到工程款拖欠问题，可尽早咨询专业律师，避免因时效问题丧失优先权。

来源：《民事审判指导与参考》总第44辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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