法院判了合同无效，房子就能要回来吗

法院判了合同无效，房子就能要回来吗

案情简介

张某某的丈夫谢某在2009年1月12日，与宋某签订了一份房屋买卖合同，并将房子过户给了宋某。后来，张某某认为这份合同有问题，就到法院起诉，要求确认谢某和宋某签订的合同无效。法院经过审理，作出了第5464号判决，认定这份双方买卖合同无效。但法院同时指出，谢某和宋某之间实际转让房屋的依据是另一份三方合同，这份三方合同的实际主体是谢某、宋某以及某中介公司。

拿到判决后，张某某向当地建设委员会申请撤销宋某的房屋产权登记。建委根据判决书，撤销了宋某的产权登记。之后，张某某又起诉到法院，要求宋某返还房屋，并将产权登记恢复原状。

法院怎么判

一审法院认为，虽然法院认定谢某与宋某签订的存量房屋买卖合同无效，但除了这份合同外，双方还签有房屋买卖三方合同，并且法院已认定房屋转让依据的是三方合同。在这种情况下，张某某仅凭那份无效的双方合同，要求宋某返还房屋并恢复产权登记，缺乏事实和法律依据。因此，法院驳回了张某某的全部诉讼请求。

张某某不服，提起上诉。但在二审期间，她提交了海淀区房屋管理局出具的撤销房屋登记决定书，证明产权登记已被撤销。二审法院经过审理，最终维持了一审判决。

律师解读

第一，合同无效不等于房屋必须返还。法院认定双方买卖合同无效，是因为这份合同存在法律瑕疵。但法院同时确认，房屋转让实际依据的是另一份三方合同。这意味着，即使一份合同被认定无效，如果存在其他合法有效的合同依据，房屋的转让行为本身可能并不违法，因此不能简单地要求返还房屋。

第二，诉讼策略要精准。张某某在诉讼中只针对双方买卖合同提出要求，没有对三方合同的效力进行挑战，导致法院无法支持她的请求。这提醒大家，打官司要抓住关键合同，不能只打“边角料”。

第三，房屋登记被撤销不等于所有权自动恢复。即便建委撤销了宋某的产权登记，这只是一个行政程序，不等于房屋所有权就自动回到了张某某或谢某名下。要真正拿回房子，还需要通过法律程序对三方合同进行审查，确认房屋归属。

王德林律师提示：

遇到类似房屋买卖纠纷，一定要仔细梳理所有相关合同，不能只看一份合同。如果法院已认定房屋转让依据的是另一份合同，就要针对那份合同提出诉讼请求，否则可能白打官司。在文山地区，房屋买卖涉及多份合同的情况并不少见，建议在交易前就请律师审查合同，避免事后维权困难。如果已经发生纠纷，最好尽快咨询专业律师，制定全面的诉讼策略。

来源：《民事审判指导与参考》总第43辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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