没有土地使用权证的土地转让合同是否有效

没有土地使用权证的土地转让合同是否有效

案情简介

某投资公司（以下简称"某公司"）与一家房地产公司（以下简称"房产公司"）签订了一份土地使用权转让合同，约定房产公司将其受让取得的45万平方米土地使用权中的15万平方米转让给某公司。某公司按照约定支付了全部土地转让款，并实际使用了该土地多年。然而，后来某公司发现，房产公司在转让时并未取得正式的国有土地使用权证书，仅持有临时性的"代用证"。某公司随即以房产公司未取得合法土地使用权证为由，主张双方签订的转让合同无效，并要求房产公司返还已支付的2985万元转让款及利息。

事情的关键在于：这15万平方米土地的使用权到底是谁的？某公司声称自己是通过与当地土地管理部门直接签订出让合同而原始取得该土地使用权的，而房产公司则认为双方是合法的土地使用权转让关系。在诉讼过程中，某公司还提出，即便房产公司曾持有"代用证"，该证后来也被撤销了，因此转让合同应属无效。

法院怎么判

最高人民法院经审理后，驳回了某公司的全部诉讼请求，认定双方签订的《国有土地使用权转让合同》合法有效。法院的核心理由有三点：第一，房产公司在转让时已经通过合法决议形式完成了内部决策，合同内容是双方真实意思表示，不违反法律法规。第二，当地土地管理部门不仅同意了房产公司的转让行为，还主动为某公司办理了国有土地使用权审批手续，并实际履行了十余年。第三，根据最高人民法院相关司法解释，即使转让方在签订合同时未取得土地使用权证书，只要在起诉前已经取得或得到政府同意转让的，合同仍然有效。本案中，政府早已同意转让并完成了手续，因此合同有效。

律师解读

第一，土地使用权转让合同的效力，并不完全取决于转让方在签订合同时是否持有土地使用权证书。根据最高人民法院的司法解释，只要在起诉前转让方已经取得土地使用权证书，或者有批准权的人民政府同意转让的，合同就应当认定为有效。本案中，政府不仅同意，还主动办理了手续，合同效力自然不受影响。

第二，当事人以"代用证被撤销"为由主张合同无效，在实践中很难获得支持。因为法律保护的是交易的安全和稳定，特别是像本案这样双方已经实际履行十余年、土地管理部门也认可的情况下，法院不会轻易否定合同的效力。某公司从未向土地管理部门缴纳过土地出让金，却主张自己是原始取得，这与其实际行为明显矛盾。

第三，这个案例给我们的重要启示是：在土地使用权转让交易中，不能仅仅因为转让方暂时没有拿到正式证书就认为合同无效。关键要看政府的审批态度和实际履行情况。如果政府已经同意转让并办理了手续，受让方也支付了对价并实际使用，合同通常会被认定为有效。

王德林律师提示：

如果您在文山地区涉及土地使用权转让、合作开发等合同纠纷，建议在签订合同前务必核实对方的土地权属证明和政府审批文件，并保留好付款凭证和往来函件。一旦发生争议，应尽早咨询专业律师，避免因对法律规则理解错误而承担不必要的诉讼风险。对于已经履行多年的合同，主动主张无效往往很难成功，反而可能面临败诉和承担诉讼费的风险。

来源：《民事审判指导与参考》总第42辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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