支付了土地转让款却拿不到证怎么办

支付了土地转让款却拿不到证怎么办

案情简介

1993年，一家名为京津公司的企业与廊坊国际公司签订了一份《国有土地使用权转让合同》，约定廊坊国际将其取得的45万平方米国有土地使用权中的15万平方米转让给京津公司。京津公司按合同约定，在1993年10月至1994年6月期间，分四次向廊坊国际支付了共计2985万元的转让费。

然而，事情并不简单。原来，廊坊国际的土地是从当地土地管理部门取得的，但相关手续存在“倒签”问题。1993年11月，京津公司与土地管理部门倒签了一份落款时间为1992年5月28日的《国有土地使用权出让合同》及补充协议，而当时双方主体都还未正式成立。随后，土地管理部门为京津公司办理了部分土地的使用证，但涉及争议的15万平方米土地，京津公司始终未能取得国有土地使用证。京津公司因此将廊坊国际诉至法院，要求确认合同有效并办理土地过户手续。

法院怎么判

最高人民法院在二审中认定，京津公司与廊坊国际之间的《国有土地使用权转让合同》是双方真实意思表示，且京津公司已经支付了全部转让款。虽然土地管理部门在审批过程中存在程序瑕疵，但京津公司已实际取得部分土地的使用证，且当地管委会也出具了说明，确认廊坊国际的土地来源合法。最终，法院判决廊坊国际应当继续履行合同，协助京津公司办理剩余15万平方米土地的国有土地使用证。

律师解读

第一，土地转让合同是否有效，关键看双方是否真实自愿，以及是否违反法律强制性规定。本案中，虽然存在倒签合同等程序问题，但法院更关注实质交易的真实性。第二，支付全部转让款是买方的重要义务，也是主张权利的基础。京津公司能胜诉，重要原因就是它已经付清了款项。第三，土地转让涉及行政审批，买方要特别注意审查卖方的土地来源是否合法、手续是否完备，否则可能陷入“付了钱却拿不到证”的风险。

王德林律师提示：

在土地或房产交易中，务必核实对方的权属证明和审批文件，不要轻信口头承诺。如果遇到类似“付了款但办不了证”的情况，建议及时咨询专业律师，通过法律途径维护权益。文山地区的朋友如有相关纠纷，可联系我所在律所，我们熟悉当地司法实践，能提供针对性建议。

来源：《民事审判指导与参考》总第42辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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