持有临时土地使用权证转让土地，合同是否有效

持有临时土地使用权证转让土地，合同是否有效

案情简介

1992年，某房地产公司（以下简称"某公司"）经批准成立，在河北省某经济技术开发区从事房地产开发。公司成立后，当地土地管理部门在土地出让合同签订后、报请有权机关审批的过程中，向某公司发放了土地使用权代用证（即临时土地使用权证）。

随后，某公司与另一家公司（以下简称"某实业公司"）签订了土地使用权转让合同，将名下土地转让给某实业公司。某实业公司支付了全部转让款，并实际使用了土地。多年后，某实业公司以某公司转让土地时未取得正式土地使用权证为由，向法院起诉，主张双方签订的转让合同无效，要求返还土地或赔偿损失。

法院怎么判

最高人民法院二审认为，该案发生在《城市房地产管理法》施行前，当时土地出让程序尚不完善，土地管理部门在审批过程中发放土地使用权代用证是常见做法。某公司持有代用证转让土地，某实业公司已经支付全部价款并长期使用土地，合同已经履行完毕。在此情况下，某实业公司不得以转让方未取得正式土地使用权证为由，主张转让合同无效。法院最终驳回了某实业公司的诉讼请求。

律师解读

第一，法律不保护"反悔"行为。合同签订并履行完毕后，一方以当初手续有瑕疵为由要求认定合同无效，除非存在欺诈、胁迫等法定事由，否则法院不会支持。这体现了"诚实信用"原则。

第二，历史背景下的土地手续问题。在《城市房地产管理法》施行前，许多地方的土地出让程序不规范，临时土地使用权证（代用证）在法律上具有过渡性质。法院在审理此类案件时，会结合当时政策、合同履行情况综合判断，不会机械地以缺少正式证书就认定合同无效。

第三，风险提示。对于受让方而言，签订土地转让合同前，应尽量核实转让方是否具备完整的土地使用权证或合法权属证明。如果仅持有代用证或临时证件，最好在合同中明确约定办理正式证书的时限和违约责任，避免日后产生纠纷。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似土地或房产转让合同纠纷，建议尽早咨询专业律师，梳理合同履行情况，评估法律风险。切勿在合同履行多年后轻易主张合同无效，否则可能面临败诉风险。文山地区的当事人可携带相关合同及付款凭证，到律师事务所进行详细分析。

来源：《民事审判指导与参考》总第42辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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