担保人未办理抵押登记，是否要承担全部损失

担保人未办理抵押登记，是否要承担全部损失

案情简介

张某某作为某房产公司的法定代表人，与某电子公司签订了一份《抵押担保合同》，约定以房产公司名下的房产为某电子公司的债务提供抵押担保，同时张某某个人也承诺，在电子公司无法实现抵押权时，承担连带赔偿责任。合同签订后，房产公司并未办理抵押登记手续，也就是没有办下《他项权利证书》。后来，电子公司要求房产公司履行担保责任，但房产公司以合同已经解除为由拒绝，双方因此闹上法庭。

电子公司认为，房产公司没办抵押登记，导致其无法实现抵押权，这属于违约行为，应该赔偿全部损失。而房产公司和张某某则辩称，合同并未实际履行，双方已经协商解除，因此不需要承担担保责任。案件经过一审和二审，最终由最高人民法院作出终审判决。

法院怎么判

最高人民法院二审认为，本案有三个争议焦点：第一，房产公司和张某某是否应承担担保责任；第二，担保责任的范围如何确定；第三，电子公司是否应赔偿100万元缔约过失损失。

关于第一个焦点，法院认定，虽然房产公司曾发函要求解除合同，但电子公司并未同意，双方未就解除合同达成一致，因此房产公司关于合同已解除的主张不成立。一审判决房产公司和张某某承担担保责任是正确的。

关于第二个焦点，法院指出，一审以房产公司未办理《他项权利证书》为由，认定其违约并赔偿电子公司全部损失，缺乏事实和法律依据。房产公司应按照合同约定承担担保责任，而不是承担全部的违约赔偿责任。至于张某某的个人担保责任，由于房产公司能否依约承担担保责任的事实尚未发生，电子公司可以在房产公司未能履行担保责任后，另案起诉张某某。

关于第三个焦点，法院认为，房产公司无法证明《购销合同》未能履行是电子公司的过错所致，因此其要求电子公司承担100万元缔约过失赔偿的主张，事实依据不足，一审驳回正确。

律师解读

这个案例的核心在于，担保责任和违约赔偿责任是两个不同的法律概念。很多人认为，担保人没办抵押登记，就应当赔偿债权人全部损失，但法院的态度是：担保人只按合同约定承担担保责任，而不是赔偿所有损失。具体来说，有几点值得注意：

第一，抵押登记是保障抵押权实现的关键步骤，不办理登记，并不直接导致担保合同无效，但会影响担保责任的范围。担保人未办理登记，通常构成违约，但违约的后果是承担合同约定的担保责任，而不是赔偿全部损失。除非合同明确约定，未办理登记要承担全部损失，否则法院不会支持。

第二，个人担保与公司担保是分开的。本案中，张某某承诺在电子公司无法实现抵押权时承担连带责任，但这是一个补充性的担保，只有在房产公司无法履行担保责任时，才能追究张某某的责任。电子公司不能同时要求房产公司和张某某赔偿全部损失。

第三，主张缔约过失赔偿，必须证明对方在合同签订或履行过程中存在过错。如果无法举证，法院不会支持。

王德林律师提示：

如果您在商业交易中遇到类似担保问题，建议在签订抵押担保合同时，明确约定未办理登记时的违约责任，避免后续争议。在文山地区，很多企业和个人在签订担保合同时，往往忽略抵押登记的重要性，导致权利受损。建议您务必在合同签订后及时办理抵押登记，必要时咨询专业律师，明确担保责任的范围和实现方式。

来源：《民事审判指导与参考》总第42辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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