抵押房产未登记，债权人还能主张优先受偿吗

抵押房产未登记，债权人还能主张优先受偿吗

案情简介

2007年12月，某电子公司与某中南公司签订了一份债务清偿协议，约定中南公司分期偿还一笔1.15亿余元的债务。为担保这笔债务，某房产公司自愿以其名下七处房产提供抵押担保，并与电子公司、中南公司以及另一自然人王某一同签订了《抵押担保合同》。然而，合同签订后，双方并未到不动产登记部门办理抵押登记手续，房产公司也未将《他项权利证书》交给电子公司。

到了2008年初，中南公司未能按约还款，房产公司却突然发函，要求电子公司退还之前交付的房产证，并声称要中止合作。电子公司则回函要求房产公司尽快履行抵押登记手续。双方争执不下，电子公司将中南公司、房产公司等告上法庭，要求实现抵押权。

法院怎么判

最高人民法院二审认为，抵押合同自成立时生效，但抵押权未经登记不得对抗善意第三人。本案中，房产公司与电子公司签订的《抵押担保合同》合法有效，双方均应诚信履行。房产公司未办理抵押登记，构成违约，电子公司有权要求其承担违约责任，但无法直接主张对涉案房产享有优先受偿权。最终，法院判决房产公司在中南公司不能清偿债务的范围内，承担连带赔偿责任。

律师解读

第一，抵押合同有效不代表抵押权成立。根据《民法典》规定，不动产抵押权自登记时设立。本案中，双方虽然签了合同，但没去不动产登记中心办手续，所以电子公司无法直接对房产行使优先受偿权，只能要求房产公司承担合同上的违约责任。

第二，违约后果不容忽视。房产公司未履行登记义务，法院判令其在债务人不能清偿的范围内承担连带赔偿责任。这实际上等于让房产公司“兜底”还款，风险比单纯提供抵押还要大。对债权人来说，虽然没拿到抵押权，但通过追究违约责任，也能获得一定保障。

第三，提醒大家，签了抵押合同后，一定要及时办理登记。登记是“定心丸”，不登记，抵押权就悬在空中。债权人应当主动督促抵押人配合办理手续，必要时可以约定违约金或加速到期条款，防止对方拖延或反悔。

王德林律师提示：

抵押登记是保障债权安全的关键一步，千万不要以为签了合同就万事大吉。如果您在文山地区遇到类似抵押纠纷，建议尽早咨询专业律师，审查合同履行情况，及时采取法律措施，避免因未登记而丧失优先受偿权。

来源：《民事审判指导与参考》总第42辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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