抵押土地未经抵押权人同意转让，合同一定无效吗

抵押土地未经抵押权人同意转让，合同一定无效吗

案情简介

某甲公司将一块已经抵押给建设银行的国有土地使用权，通过合同转让给某乙公司。双方在合同中明确约定，甲公司负责办理解除土地抵押的相关手续，确保土地能够顺利过户。合同签订后，乙公司按约履行了付款等义务，但甲公司却迟迟不办理解除抵押手续，导致土地无法过户。随后，甲公司以转让土地时没有经过抵押权人建设银行同意为由，起诉到法院，要求认定双方签订的《国有土地使用权转让合同》无效。

原来，涉案土地在合同签订后大幅升值，甲公司不想继续履行合同，既想保留土地升值带来的巨大利益，又想避免承担违约责任。于是，甲公司以自己未履行合同义务为由，反过来主张合同无效。

法院怎么判

法院审理后认为，虽然《物权法》第191条第2款规定，抵押期间未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但本案中，抵押权人建设银行的利益并未受到任何损害，其仍然是登记的抵押权人。如果甲公司不能偿还借款，建设银行完全可以依照合同约定和法律规定行使抵押权。因此，不能仅以未经抵押权人同意为由认定合同无效。

法院进一步指出，甲公司完全有能力按照合同约定办理解除抵押手续，却故意不履行，反而以合同违反法律规定为由主张无效，这种行为违背了诚实信用原则，属于恶意抗辩。最终，法院不支持甲公司的诉求，认定合同有效，甲公司应当继续履行合同义务。

律师解读

这个案例告诉我们，合同是否有效，不能只看是否经过抵押权人同意这一个条件。关键在于，转让行为是否实际损害了抵押权人的利益。如果抵押权人利益没有受损，比如像本案中，甲公司完全可以通过办理解除抵押手续来顺利过户，那么合同就是有效的。

从法律角度看，诚实信用原则是民事活动的“帝王条款”。甲公司签合同时明知土地已抵押，还承诺负责解除抵押，事后却反悔，这种出尔反尔的行为，法律不会支持。法院也不会让违约者通过主张合同无效来获利，否则会鼓励不讲诚信的行为。

风险提示：如果您在交易中遇到抵押财产转让的情况，务必在合同中明确约定解除抵押的责任和期限，并及时办理相关手续。如果对方以未经抵押权人同意为由主张合同无效，您可以依据诚实信用原则和本案的裁判观点进行抗辩。

王德林律师提示：

第一，签订涉及抵押财产的转让合同时，一定要在合同中写清楚由谁负责办理解除抵押手续，以及具体的办理时限。第二，如果对方不履行合同义务，反而以未经抵押权人同意为由主张合同无效，您可以主张对方构成恶意抗辩。在文山地区，类似纠纷中，法院通常会保护守约方的利益，不让违约方得逞。

来源：《民事审判指导与参考》总第42辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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