未经银行同意转让抵押土地，合同是否有效

未经银行同意转让抵押土地，合同是否有效

案情简介

2007年12月，某甲公司与某乙公司签订了一份《国有土地使用权转让合同》，约定甲公司将一块30亩的土地转让给乙公司。但当时这块土地已经抵押给了建设银行，作为贷款的担保。2008年3月，建设银行发现甲公司要转让这块土地，就发函要求甲公司立即停止转让行为，因为未经银行同意擅自转让抵押物会侵害银行的抵押权。

尽管银行反对，2008年5月，乙公司还是向甲公司支付了1600万元，并要求甲公司在6月16日前完成土地过户。但甲公司既没有解除土地抵押，也没有办理过户手续。随后，甲公司主动起诉到法院，声称双方的土地转让合同违反了《物权法》关于抵押财产转让的规定，要求法院认定合同无效。乙公司则反诉要求认定合同有效，并继续履行。

法院怎么判

一审法院认为，根据《物权法》第191条第2款的规定，抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。因为建设银行明确反对转让，所以判决土地转让合同无效，驳回了乙公司的请求。

但二审法院推翻了一审判决。二审法院认为，该法律条款的立法目的是保护抵押权人的利益，而本案中土地转让合同并没有实际损害银行的抵押权。因此，二审判决认定合同有效，双方应当继续履行。

律师解读

这个案例的核心问题在于：未经抵押权人同意，转让抵押物的合同是否一律无效？从二审法院的判决可以看出，法律并不简单否定这类合同的效力。关键在于，合同是否真正损害了抵押权人的利益。如果合同履行后，抵押权人的债权仍能得到保障，比如受让人愿意代为清偿债务，或者转让价款足以覆盖债务，那么合同就可能被认定为有效。

对于买方来说，购买抵押土地或房产时，一定要先调查清楚抵押情况。最好在合同中约定，由卖方负责解除抵押，或者约定由买方代为清偿债务后再办理过户。否则，一旦卖方反悔或无法解押，买方可能面临付款后拿不到地的风险。

对于卖方而言，主动起诉主张合同无效，并不一定能如愿。法院会综合考量合同是否损害抵押权人利益、双方的真实意愿等因素。如果合同本身没有损害他人利益，卖方单方面反悔，反而可能承担违约责任。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到涉及抵押财产的买卖纠纷，建议在签约前咨询专业律师，明确抵押解除的方式和时间。同时，在合同中加入明确的违约条款，以防范对方不履行解押义务的风险。在文山，土地和房产交易中抵押问题并不少见，提前做好法律准备，才能避免陷入被动局面。

来源：《民事审判指导与参考》总第42辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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