建设工程施工合同备案用假名，实际施工人如何维权

建设工程施工合同备案用假名，实际施工人如何维权

案情简介

某置业公司与某信托公司签订了一系列合同，约定合作开发欧陆园住宅小区。但实际上，双方的关系并非真正的合作开发，而是土地使用权转让——信托公司支付了土地转让费，置业公司交付了土地使用权。然而，为了规避国家有关土地使用权转让的税费规定，双方并未办理土地使用权变更登记手续，土地仍然登记在置业公司名下。

后来，信托公司以置业公司的名义与某建筑公司（一局六公司）签订了《建筑工程施工合同》，但这份合同仅仅是为了在开发区建设规划局备案使用，实际施工和投资均由信托公司负责。合同签订后，建筑公司进场施工，但工程款支付出现问题，导致纠纷。信托公司原法定代表人张某某在2006年出具证明，确认了以置业公司名义签约仅为备案用途的事实。

法院怎么判

最高人民法院二审认定，置业公司与信托公司之间的法律关系为土地使用权转让，而非合作开发。双方虽然未办理土地使用权变更登记，但实际履行了转让合同。法院判决：欧陆园住宅小区的房地产产权归信托公司所有；信托公司需给付置业公司土地转让费297,652.5元；欧陆园小区77.52亩土地使用权归信托公司所有，并需在30日内办理变更登记手续。

关于《建设工程施工合同》的效力，法院认为，该合同虽以置业公司名义签订，但实际施工方是信托公司，建筑公司对此知情或应知。合同因规避法律（未办理土地使用权变更登记）而存在效力瑕疵，但实际施工人（建筑公司）仍可依据实际施工关系向信托公司主张工程款。

律师解读

这个案例揭示了建设工程领域常见的“名实不符”问题。第一，合同名义上的签约方与实际履行方不一致时，法院会穿透形式，审查真实的法律关系。本案中，信托公司是实际发包人，建筑公司是实际施工人，建筑公司有权直接向信托公司索要工程款。

第二，土地使用权未过户不影响实际施工人的权利。虽然土地仍在置业公司名下，但信托公司已实际支付转让费并开发建设，法院最终将产权判归信托公司，这保护了实际投资人的利益。

第三，风险提示：建筑公司在承接工程时，务必核实发包方是否拥有合法的土地使用权或建设手续。如果发现合同签约方与实际投资方不一致，应要求实际投资方出具书面担保或直接签订合同，避免日后追款困难。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似工程合同纠纷，建议第一时间收集合同、付款凭证、施工记录等证据，并咨询专业律师。实际施工人即使没有直接合同，也可以依据事实法律关系主张权利。文山地区的建设工程纠纷案件日益增多，提前固定证据是维权关键。

来源：《民事审判指导与参考》总第41辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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