房产公司交付了办公楼但没办证，算违约吗

房产公司交付了办公楼但没办证，算违约吗

案情简介

某市物价局与一家房产公司签订了《商品房买卖合同》和补充条款，约定房产公司为物价局建设一栋办公大楼。合同签订前，房产公司已经取得了项目用地的《国有土地使用权证》，并按约定建成了办公大楼，其中主楼3至8层实际交付给了物价局使用。到2003年2月，物价局已经支付了1500万元购房款，只欠200万元尾款。

但房产公司没有及时办理办公大楼后院小二楼、平房及附属设施的《房屋所有权证》，还把这些附属建筑出租给街道办事处开设门诊，从中获利。物价局认为房产公司违约，要求解除合同并赔偿损失。房产公司则在诉讼过程中，于2006年3月拿到了这些附属建筑的《房屋所有权证》。

法院怎么判

一审法院判决房产公司赔偿物价局80万元违约金，但没有支持解除合同。物价局不服，上诉要求解除合同。最高人民法院二审认为，房产公司已经履行了建设并交付办公大楼主楼的主要义务，虽然存在出租附属建筑获利的违约行为，但已经承担了赔偿责任。同时，房产公司在诉讼中取得了附属建筑的《房屋所有权证》，双方办理土地使用权和房屋产权变更过户已经没有法律障碍。因此，不能认定房产公司构成根本性违约，不应强行解除合同。二审判决维持了一审判决，要求双方继续履行合同。

律师解读

这个案例告诉我们，合同义务分为主要义务和附随义务。主要义务是合同的核心内容，比如本案中房产公司交付办公大楼，满足物价局办公需要。附随义务是辅助性的，比如提供《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》。违反主要义务可能导致合同目的无法实现，对方有权解除合同；但违反附随义务，如果事后可以补救，法院通常不会支持解除合同，而是要求继续履行并赔偿损失。

对于购房者来说，如果开发商只延迟办证或存在轻微违约，不能轻易要求退房。法院会考虑违约是否导致合同目的无法实现。本案中，物价局已经使用了办公楼多年，房产公司也补办了证件，继续履行更符合双方利益。这也提醒我们，在签订合同时要明确主要义务和附随义务的界限，避免因小失大。

王德林律师提示：

在文山地区，购房或接收房产时，建议在合同中明确约定办证时间和违约责任。如果开发商延迟办证，不要急于要求解除合同，可以先要求赔偿损失。同时，注意保留付款凭证和交付记录，以便维权时提供证据。如果遇到类似纠纷，建议咨询专业律师，评估合同目的能否实现，避免盲目诉讼。

来源：《民事审判指导与参考》总第41辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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