违章建筑买卖合同能否解除

违章建筑买卖合同能否解除

案情简介

某物价局（以下简称“物价局”）与某房产公司（以下简称“房产公司”）签订了一份《商品房买卖合同》及《补充条款》，约定物价局购买房产公司开发的一处楼、平房及附属设施。合同签订后，物价局支付了部分购房款，但随后发现该房产的部分建筑（包括楼、平房及附属设施）可能属于违章建筑，且房产公司在销售过程中存在一些争议。物价局因此向法院起诉，要求解除合同、返还购房款并赔偿损失。

物价局的主要理由是，房产公司出售的房产中包含违章建筑，违反了相关法律规定，且房产公司在销售中存在欺诈行为，导致合同目的无法实现。房产公司则辩称，合同是双方真实意思表示，物价局应按约继续履行合同，不同意解除。

法院怎么判

最高人民法院审理后认为，物价局主张楼、平房及附属设施属于违章建筑，但未能提供充分证据证明，法院对该主张不予采纳。同时，物价局上诉中提出的房产公司将3.09亩土地作价出售违反土地管理法、以及一审判决未认定房产公司存在欺诈行为等主张，超出了本案的审理范围，法院不予处理。由于双方应继续履行合同，物价局要求房产公司支付利息的上诉请求也被驳回。最终，最高人民法院判决：驳回上诉，维持原判，即双方继续履行合同，物价局需按约支付剩余购房款。

法院的核心理由是，合同解除需要严格符合法律规定，本案中物价局未能证明存在法定解除条件（如根本违约或合同目的无法实现），因此合同应继续履行。

律师解读

第一，合同解除不是随便就能主张的。根据《合同法》第94条，只有出现不可抗力、根本违约等法定情形，或者双方协商一致，才能解除合同。本案中，物价局虽然提出房产有违章建筑问题，但法院认为证据不足，且未达到“合同目的无法实现”的程度，所以不支持解除。

第二，诉讼中提出的新主张不能随意超出原案范围。物价局在上诉中才提出土地违法和欺诈问题，但这些在起诉时未涉及，法院依法不予审理。这提醒大家，打官司时要在一开始就把所有理由说清楚，别等到二审才“加戏”。

第三，违章建筑问题要提前核实。如果购房时怀疑房产有违建，建议在签约前就通过规划部门或律师调查清楚，避免事后扯皮。否则，法院可能要求继续履行合同，导致自己陷入被动。

王德林律师提示：

如果您在购房或签约时发现对方存在违约或欺诈嫌疑，建议第一时间咨询专业律师，评估能否解除合同或索赔。在文山地区，遇到类似房产纠纷，可以联系当地律所进行现场调查或取证，避免因证据不足导致败诉。记住，合同一旦签字，解除难度往往比想象中大。

来源：《民事审判指导与参考》总第41辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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