买受人知道房屋部分产权有瑕疵，还能解除合同吗

买受人知道房屋部分产权有瑕疵，还能解除合同吗

案情简介

某物价局与某房产公司签订了一份《开发协议》，约定房产公司建成办公楼后全部卖给物价局。但后来双方又签订了《商品房买卖合同》和《补充条款》，将购买范围改为办公楼的3至8层。同时，物价局同意履行房产公司与某建行此前签订的一份协议，其中约定：办公楼后的小院，建行虽无产权，但房产公司保证建行可以长期无条件无偿使用。

2003年，物价局出具《承诺书》，确认办公楼所占土地是与建行共有的。一审时，物价局也承认自己知道房产公司与建行置换房屋的事。但后来物价局发现，房产公司没有交付办公楼后院的小二楼、平房等附属设施，还把这些房屋出租给诊所营利，于是要求解除合同。

法院怎么判

最高人民法院认为，物价局在签订《商品房买卖合同》时，已经知道并认可了房产公司与建行关于小院使用权以及房屋置换的事实，所以房产公司不存在隐瞒行为。同时，虽然房产公司迟延交付后院小二楼等房屋，但诉讼中已经取得了这些房屋的产权证，办理过户没有障碍，加上一审已判决房产公司赔偿80万元违约金，这些违约行为并未导致合同目的无法实现。因此，不支持物价局解除合同的请求，判决双方继续履行合同。

律师解读

这个案例告诉我们，合同解除不是随便就能主张的。根据《合同法》第94条（现为《民法典》第563条），只有违约行为严重到让合同目的落空，守约方才能解除合同。比如，如果房子根本没法住、没法用，或者关键产权无法办理，才可能解除。像本案中，后院小二楼等附属设施虽然交付晚了，但产权证后来能办下来，法院更倾向于让合同继续履行，而不是轻易解除。

另外，买房时如果知道房屋部分产权或使用权有瑕疵，比如本案中小院归别人无偿使用，但买房人当时同意并接受了这个条件，事后就不能再拿这个当理由反悔。所以，在签合同前一定要仔细审查所有附属协议和承诺书，明确自己的权利范围。如果对某处房产的产权或使用情况有疑问，最好在合同中写明违约责任或解除条件，给自己留条后路。

王德林律师提示：

买房是大事，尤其是涉及办公楼、商铺等大额交易，一定要把产权、使用权、附属设施等情况搞清楚。如果发现对方有违约行为，先别急着解除合同，要看违约是否影响核心目的。在文山地区，类似纠纷也不少，建议购房前咨询专业律师，把合同条款写严谨，避免事后扯皮。

来源：《民事审判指导与参考》总第41辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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