开发商承诺共有土地后未交付，购房者能否解除合同

开发商承诺共有土地后未交付，购房者能否解除合同

案情简介

某物价局与某房产公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买了办公楼的部分楼层及附属设施。在交易过程中，房产公司曾出具一份《承诺书》，明确表示办公楼所占的784平方米土地为物价局与某银行共有，各方所占土地面积按购房面积比例计算。这份承诺书由物价局盖章确认，局长张某某签字。然而，合同履行过程中，物价局发现房产公司此前已将办公楼地下室及地上1、2层房屋与银行进行了置换，且一直没有交付办公楼后院的小二楼、平房等附属设施。物价局认为房产公司擅自处置房产，损害了其利益，要求解除合同。

房产公司则辩称，物价局在签订合同时已经知道置换的事实，且合同履行过程中双方并未就土地共有和附属设施交付达成新的协议。双方各执一词，最终对簿公堂。案件经过山西省高级人民法院一审后，物价局不服判决，上诉至最高人民法院。

法院怎么判

最高人民法院二审审理后认为，双方争议焦点在于房产公司是否擅自置换房屋损害了物价局利益，以及未交付附属设施是否构成解除合同的理由。法院查明，房产公司早在2000年就与银行签订了置换协议，而物价局在2002年签订《商品房买卖合同》时已知晓此事，合同中也明确约定物价局购买的是办公楼3至8层，并未包括地下室和1、2层。因此，房产公司的置换行为不构成违约。至于附属设施未交付，法院认为这属于合同履行中的瑕疵，但不足以导致合同根本目的无法实现，物价局不能以此为由解除整个合同。

最终，最高人民法院在调解无果的情况下，判决驳回了物价局解除合同的诉讼请求，维持了原判。法院强调，合同解除应严格依据法律规定，只有在对方根本违约导致合同目的无法实现时，守约方才能行使解除权。

律师解读

这个案例提醒我们，购房时开发商的书面承诺非常重要，但承诺的内容必须与合同条款保持一致。本案中，房产公司的《承诺书》虽然承诺了土地共有，但后续的《商品房买卖合同》并未将这一承诺作为交付条件，导致物价局难以主张违约。

另外，合同解除不是随便就能提出的。法律上，只有在一方严重违约，比如不交房、不办证，导致买房人无法实现购房目的时，才能要求解除合同。像本案中，附属设施未交付属于部分履行瑕疵，法院通常不会支持整体解除合同。

王德林律师提示：

购房者在签订合同时，一定要把开发商的口头承诺或书面承诺写进合同正文，明确交付标准和违约责任。如果遇到开发商不履行承诺的情况，应及时收集证据，咨询专业律师，避免因错过维权时机而陷入被动。在文山地区的购房纠纷中，类似情况也时有发生，建议购房者提前做好法律风险防范。

来源：《民事审判指导与参考》总第41辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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