开发商将无产权土地作价出售是否构成欺诈

开发商将无产权土地作价出售是否构成欺诈

案情简介

2002年，某物价局与某房产公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买了某大厦的3至8层办公楼。合同签订前，房产公司曾与某银行签订过一份置换协议，约定将大厦楼后小院（约3.09亩土地）及附属设施作价置换，但房产公司对该小院并无产权，只承诺银行可以长期无偿使用。物价局在购买办公楼后，发现该小院土地并未取得合法权属，且部分建筑物属于违章建筑，认为房产公司在销售中存在欺诈行为，遂向法院起诉，要求认定合同无效并赔偿损失。

一审法院判决后，物价局不服，上诉至最高人民法院。二审中，物价局出示了规划部门的《建设工程规划许可证》复印件，证明小院内的建筑物未取得规划许可，属于违章建筑；而房产公司则出示了后来取得的《房屋所有权证》，主张剩余房屋已有权属凭证，物价局未付清购房款是未办理过户的主要原因。

法院怎么判

最高人民法院经审理查明，房产公司出售的办公楼所涉土地虽有合法的《国有土地使用权证》，但合同约定的楼后小院土地（约3.09亩）并未包含在该土地使用证范围内，且房产公司对该小院并无产权，其将无产权土地作价出售的行为违反了《土地管理法》的相关规定。同时，一审法院未认定房产公司在商品房销售中存在欺诈行为，属于认定错误。最高人民法院最终撤销了一审判决，发回重审，并明确指出房产公司对无产权土地进行作价出售的行为不合法，应承担相应法律责任。

律师解读

第一，开发商在商品房销售中，必须确保所售房产及附属设施的土地使用权合法、清晰。本案中，房产公司将无产权的小院土地作价出售，直接违反了土地管理法的强制性规定，这样的买卖合同条款很可能被认定为无效。购房者在签约前，务必核实开发商是否持有完整的《国有土地使用权证》和《建设工程规划许可证》。

第二，关于欺诈认定问题。如果开发商明知自己没有产权，却以“长期无偿使用”等承诺来诱导购房者签约，这很可能构成民事欺诈。本案中，房产公司隐瞒小院无产权的真相，导致物价局在不知情的情况下签订合同，法院因此认为一审未认定欺诈是错误的。购房者如遇到类似情况，可以主张撤销合同并要求赔偿。

第三，购房者要注意，即使开发商事后补办了部分权属证书，也不能改变签约时存在瑕疵的事实。本案中，房产公司后来取得的《房屋所有权证》并不能掩盖其最初违法出售无产权土地的行为。建议购房者在签约前，委托专业律师对土地和房屋的权属状况进行尽职调查，避免陷入类似纠纷。

王德林律师提示：

购买商品房时，一定要仔细审查合同附件中的土地使用权证和规划许可证，尤其关注附赠的院子、车位等是否包含在合法产权范围内。如果开发商承诺“长期无偿使用”但无产权保障，这往往是风险信号。在文山地区，类似纠纷也曾出现，建议购房者在签约前咨询专业律师，必要时可到当地不动产登记中心核实权属信息，避免因信息不对称而遭受损失。

来源：《民事审判指导与参考》总第41辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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