房屋买卖后对方不交付剩余房产该怎么办

房屋买卖后对方不交付剩余房产该怎么办

案情简介

某局（化名）与某房产公司（化名）签订了一份商品房买卖合同，约定某局购买某房产公司开发的大楼部分楼层及附属设施，包括主楼3至8层、后院平房、小二楼、自行车棚等。某局先后支付了购房款1500万元，但某房产公司却未能按时交付全部房产。2004年9月，某房产公司只表示移交主楼3至8层，但拒绝交付院落、小二楼等附属设施，导致整体移交无法完成。更麻烦的是，某房产公司此前已将大楼的地下一层、地上一二层与建行进行了置换，某局即便拿到主楼3至8层，也无法正常使用，因为无法通过一、二层进入。

某局认为，某房产公司的行为已经构成根本性违约，导致合同目的无法实现，于是起诉到法院，要求对方赔偿损失，包括已付房款的利息、租金损失、定金及违约金等，总计约1535万元。但一审法院仅判决某房产公司赔偿80万元，某局不服，上诉到最高人民法院。

法院怎么判

最高人民法院在二审中审理后认为，某房产公司未按合同约定交付全部房产，尤其是将部分房屋置换给建行，导致某局无法正常使用所购房产，已经构成根本性违约。一审法院判决的80万元赔偿金额与某局的实际损失（包括资金占用利息、租金损失等）差距过大，未能充分保护守约方的合法权益。最高人民法院最终撤销了一审判决，发回重审，并要求重新计算某局的实际损失，包括按银行分段存贷利率计算的利息和租金损失等。

律师解读

这个案例主要涉及买卖合同中的根本违约问题。根据《民法典》的规定，如果一方违约导致合同目的无法实现，守约方有权要求解除合同并赔偿全部损失。本案中，某房产公司不仅延迟交付，还擅自将部分房产转让给第三方，导致某局无法正常使用，这就属于典型的根本性违约。

另外，关于损失的计算，法院强调应当全面考虑守约方的实际损失，包括资金占用利息、租金损失等，而不是仅仅依据合同约定的违约金。很多当事人以为合同约定了违约金就万事大吉，但实际上如果违约金过低，法院可以依据实际损失进行调整，这一点大家要特别注意。

最后提醒一下，房屋买卖这类大额交易，一定要在合同中明确约定交付时间、交付范围以及违约责任，并且保留好付款凭证、沟通记录等证据，这样在发生纠纷时才能更好地维护自己的权益。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到房屋买卖纠纷，建议尽早咨询专业律师，因为这类案件涉及金额大、法律关系复杂，尤其是涉及根本违约和损失计算时，自行处理很容易吃亏。及时收集证据、明确诉求，才能避免国有资产或个人财产遭受不必要损失。

来源：《民事审判指导与参考》总第41辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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