房屋买卖后部分附属设施未交付，能解除合同吗

房屋买卖后部分附属设施未交付，能解除合同吗

案情简介

某物价局与一家房产公司签订了一份《开发协议》《商品房买卖合同》和《补充条款》，约定由房产公司利用自己的一块3.09亩土地，按照物价局的要求建设办公大楼。合同签订后，房产公司按约完成了主体工程建设，并将办公主楼的3至8层交付给了物价局。物价局也支付了大部分房款，共计1500万元，合同总价为1780万元，尚欠280万元。

然而，双方在履行过程中产生了争议。物价局认为，房产公司没有按照合同约定交付附属设施，包括后院平房、小二楼、自行车棚和六楼顶亭台，还擅自将小二楼出租给他人并收取租金。物价局因此要求解除整个合同，并让房产公司退还已付的1500万元房款，同时赔偿损失。房产公司则认为自己已经完成了主要义务，不同意解除合同。

法院怎么判

山西省高级人民法院一审认为，双方签订的合同是真实意思表示，合法有效。房产公司已经履行了主要义务，交付了办公主楼，物价局也支付了大部分房款，双方都没有构成根本性违约。根据合同法规定，只有在一方未履行主要债务或因违约导致合同目的无法实现时，另一方才能解除合同。本案中，合同主要目的已经实现，物价局要求解除合同的请求不符合法律规定，法院不予支持。

不过，房产公司未交付附属设施并将小二楼出租获利，确实违反了合同约定，损害了物价局的权益。法院酌情判决房产公司赔偿物价局80万元。同时，物价局尚欠的280万元房款与赔偿款相抵后，还需支付房产公司200万元。房产公司也应在判决生效后3个月内，将办公楼3至8层、附属小楼、平房及土地证等相关手续全部交付给物价局。物价局不服一审判决，向最高人民法院提起上诉，但最高院最终维持了原判。

律师解读

这个案例的核心问题在于，当一方在履行合同过程中有部分违约行为时，另一方能否直接解除整个合同。根据我国法律规定，解除合同的门槛比较高，必须是根本性违约，也就是违约行为导致合同的主要目的无法实现。本案中，房产公司虽然未交付附属设施，但主体办公大楼已经交付并投入使用，物价局的主要办公需求已经得到满足，因此法院认定不构成根本性违约，不支持解除合同。

对于购房者或合同当事人来说，这个案例有两点重要提示：第一，在签订合同时，一定要明确约定哪些是主要义务、哪些是附属义务，以及违约后的具体责任。如果附属设施的缺失影响到房屋的正常使用，最好在合同中写明，这可以作为解除合同的条件。第二，如果对方有部分违约行为，比如未交付附属设施，可以要求赔偿损失，但不能轻易要求解除整个合同，否则可能面临败诉风险。

王德林律师提示：

在文山地区处理类似房屋买卖或建设工程合同纠纷时，建议当事人在合同中对各项交付义务的轻重缓急和违约责任作出详细约定。如果遇到对方部分违约，不要急于主张解除合同，而是先评估合同主要目的是否还能实现，再决定是要求继续履行、赔偿损失还是解除合同。必要时可以咨询专业律师，避免因法律适用错误而承担不必要的诉讼风险。

来源：《民事审判指导与参考》总第41辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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