小区内擅自打井供水，开发商是否侵犯业主权利

小区内擅自打井供水，开发商是否侵犯业主权利

案情简介

某房地产公司（化名“润博公司”）在开发建设“朗琴国际商务中心”项目时，因该项目与“朗琴园”居民小区相邻，润博公司未经小区业主同意，擅自在朗琴园小区内打了一口水井，并铺设管道抽取地下水，用于向自己的商务中心提供生活用水。小区业主发现后，认为润博公司的行为侵犯了全体业主对小区土地的使用权，于是由业主委员会出面，代表全体业主向法院提起诉讼，要求润博公司停止侵害、恢复原状并赔偿损失。

润博公司在诉讼中辩称，自己的建设项目与朗琴园小区相邻，依据法律上的“相邻权”，自己有权在相邻土地上打井取水，小区业主应当负有容忍义务，不能阻挠其施工。

法院怎么判

法院经审理认为，相邻权是指相邻不动产的占有人，为了行使自己的所有权或他物权，确有需要时，才能对相邻他人的不动产进行必要的利用。本案中，润博公司在朗琴园小区内打井并铺设管道，其目的并非为了行使自己对该小区的建设用地使用权或对商务中心的所有权，而是为了获取生活供水。而且，向商务中心供水并非只有打井这一种方式，比如接市政自来水也是可行的。因此，润博公司的行为不属于相邻权的权利范围，不能以相邻权作为其擅自施工的合法依据。

最终，最高人民法院民一庭明确意见：小区业主在购买房屋时，一并取得建筑物区分所有权和建设用地使用权，全体业主对小区规划范围内的公共空间（包括地表、地下）享有共同使用权，任何个人或单位不得非法侵害。当小区土地使用权遭受侵害时，业主委员会有权代表全体业主提起侵权诉讼，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。法院据此支持了业主委员会的诉讼请求。

律师解读

这个案例告诉我们，小区内的土地（包括地下空间）属于全体业主共有，不是开发商或者某个人的“私有地盘”。开发商或者其他单位，即便与小区相邻，也不能随便在小区内打井、挖沟、埋管，除非取得了业主的同意，或者符合法律规定的“相邻权”条件。而“相邻权”的适用非常严格，必须是为了行使自己不动产权利的必要，且没有其他替代方式，不能为了商业便利就随意侵害邻居的权益。

另外，业主委员会在维护全体业主共有财产方面扮演着重要角色。当小区公共区域（如绿化带、道路、地下空间）被他人非法占用或破坏时，业主委员会可以代表全体业主直接起诉，不需要每家每户都去法院打官司，这样效率更高，也更有力度。

王德林律师提示：

如果您发现小区内有开发商、物业公司或邻居擅自打井、挖地下室、占用公共绿地等行为，可以及时向业委会反映，或者咨询专业律师，通过法律途径要求对方停止侵害。在文山地区，类似的小区公共空间纠纷并不少见，建议业主们平时多留意小区内的施工动态，发现异常及时保留证据（如拍照、录像），必要时由业委会出面维权，避免因拖延导致损失扩大。

来源：《民事审判指导与参考》总第41辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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