业主委员会能代表全体业主起诉物业吗

业主委员会能代表全体业主起诉物业吗

案情简介

张某某居住的宜静园小区，因对物业公司服务不满意，小区业主委员会决定解除与物业公司的合同。物业公司不同意，双方闹上法庭。业主委员会作为原告，要求解除物业管理合同，但物业公司提出质疑：业主委员会不是个人也不是公司，有没有资格打官司？

这个案子从基层法院一直打到兰州市中级人民法院。2007年，兰州中院审理后认为，业主委员会不具备民事主体资格，不能作为原告起诉，直接裁定驳回了业主委员会的起诉。这让小区业主们很困惑：既然业委会不能代表我们，那谁来维护全体业主的公共权益？

法院怎么判

兰州市中级人民法院最终裁定驳回业主委员会的起诉，理由是业主委员会不具有民事主体资格，不能独立参与诉讼。但这一判决引发了广泛争议。最高人民法院在相关答复和意见中，倾向于认可业主委员会在涉及全体业主公共权益时，可以作为原告起诉。司法实践中，各地法院做法不一，有的支持，有的反对。

律师解读

第一，业主委员会是否有诉讼资格，关键看它有没有独立财产。根据民事诉讼法的规定，具备一定财产条件的"其他组织"才能作为诉讼主体。现实中，绝大多数小区业委会都有活动经费，比如从业主那里筹集、出租公共部位的收入等，这些钱可以用来支付诉讼费用，所以业委会基本符合"其他组织"的财产条件，应当有诉讼权利能力。

第二，业主委员会的诉权范围有限制。根据《物权法》和《物业管理条例》，业委会只能就涉及业主共有和共同管理权利的事项起诉，比如对乱扔垃圾、违章搭建、拒付物业费等侵害公共权益的行为，要求停止侵害、赔偿损失。但如果业委会起诉开发商广告欺诈、合同违约这类与物业管理无关的事，法院可能不会支持，因为《物业管理条例》第19条明确规定，业委会不得从事与物业管理无关的活动。

第三，风险提示：业主委员会在起诉前，最好先召开业主大会获得授权，确保程序合法。如果法院认为业委会没有诉讼资格，案件可能直接被驳回，反而耽误时间。建议在遇到物业纠纷时，咨询专业律师，判断是否属于业委会的诉权范围。

王德林律师提示：

如果您所在小区遇到物业公司服务差、侵害业主共同权益的问题，业主委员会可以尝试代表全体业主起诉，但务必先确认诉讼事项属于共有管理权范围，并提前收集好业主大会的授权决议。文山地区的业主如有类似纠纷，建议及时咨询当地律师，避免因程序问题被驳回。

来源：《民事审判指导与参考》总第41辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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