小区内挖水井侵犯业主权益，业委会能否起诉要求回填

小区内挖水井侵犯业主权益，业委会能否起诉要求回填

案情简介

某小区业委会发现，一家名为润博的公司在该小区楼宇附近大规模挖了一口水井，并持续大量取水。业委会认为，这个行为不仅可能影响楼房的牢固性和稳定性，给全体业主带来安全隐患，还直接侵犯了业主们共同拥有的土地使用权。于是，业委会代表全体业主向法院提起诉讼，要求润博公司回填水井、拆除相关设施，排除妨碍并恢复原状。

润博公司则辩称，挖井是多年前的行为，当时物权法还没出台，而且业委会没有资格代表业主起诉，认为这事不该由法院管。双方争议焦点集中在两点：一是这起纠纷到底属于民事案件还是行政问题，二是业委会是否有权代表全体业主打官司。

法院怎么判

法院审理后认为，这起纠纷属于民事案件，法院有权主管。因为业委会起诉的理由涉及业主的民事权利受到侵害后的司法救济，不是行政问题。关于业委会的诉讼主体资格，法院指出，根据物权法和物业管理条例，业主委员会有权代表全体业主对涉及业主共同利益的公共事务提起诉讼。本案中，挖井行为影响到全体业主的共同生活安全和土地使用权，属于业委会处理公共事务的范围，因此业委会具备诉讼主体资格。

在实体问题上，法院认定润博公司挖井的行为虽发生在物权法实施前，但行为效果持续至今，应适用物权法。业主在购买房屋后已共同取得小区规划用地的土地使用权，润博公司在此范围内挖井，直接侵犯了业主的土地使用权。同时，在楼宇附近大规模挖井并大量取水，有损楼房地基的牢固性和稳定性，构成安全隐患。最终，法院判决驳回润博公司的上诉，维持原判，要求润博公司回填机井、拆除设施。

律师解读

第一，业主委员会可以代表全体业主起诉。很多业主以为只有自己才能打官司，但实际上，涉及全体业主共同利益的事情，比如小区公共区域被占用、土地使用权被侵犯等，业委会作为合法代表，有权直接向法院起诉。这省去了每家每户单独维权的麻烦，效率更高。

第二，持续性的侵权行为可以适用新法。本案中挖井行为虽然发生在物权法实施之前，但因为侵权状态一直持续到现在，法院适用了现行物权法。这意味着，即使侵权行为开始时间较早，只要影响还在，业主仍可依据现行法律主张权利。

第三，安全隐患也是维权的正当理由。除了土地使用权，挖井对楼房地基稳定的影响同样构成侵权。业主不必等到房子真的出现问题才行动，只要存在明显的安全隐患，法院就会支持排除妨碍的请求。这提醒大家，对于小区内的施工行为，业委会要及时关注并采取法律行动。

王德林律师提示：

如果您发现小区内存在施工、挖井、搭建等可能影响公共安全或侵犯业主共有权益的行为，建议尽快收集证据，包括现场照片、施工记录、业主反映等，并召集业委会会议形成决议后向法院起诉。文山地区的业主如有类似纠纷，可以咨询当地专业律师，获取针对性法律意见。

来源：《民事审判指导与参考》总第41辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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