小区内擅自打井，业主委员会能起诉要求回填吗

小区内擅自打井，业主委员会能起诉要求回填吗

案情简介

某小区的开发商为了给地下车库降温，在小区内挖了18口抽灌井，用于抽取地下水循环降温。这些水井距离业主的房屋很近，而且井与井之间的距离也不符合技术规范。小区业主委员会发现后，要求开发商停止施工、回填水井并恢复土地原状。开发商不同意，认为水井是打在开发商所有的停车位上，没有侵犯业主共有的土地使用权，而且施工已经停止，地面也恢复了，业委会无权起诉。

业主委员会坚持认为，这些水井存在安全隐患，可能影响房屋安全，属于侵犯全体业主权益的行为。双方协商不成，业委会便将开发商告上法庭，要求其撤除管道、填平水井、恢复土地原状。

法院怎么判

一审法院判决支持了业委会的诉讼请求，要求开发商将18口抽灌井全部回填，拆除井内设施，回填费用由开发商自己承担。开发商不服，提起上诉。二审法院经审理后，维持了一审判决。

法院认为，开发商在未取得水务局许可的情况下擅自开凿抽灌井，且水井距离房屋和井间距离均不符合技术规范，对小区建筑物构成安全隐患。虽然水井位置在开发商所有的停车位上，但该行为可能危及小区整体安全，属于侵害全体业主共同权益的行为。业主委员会作为业主大会的执行机构，有权代表全体业主就此类事项提起诉讼。

律师解读

第一，业主委员会是否有权起诉？答案是肯定的。根据法律规定，业主委员会是业主大会的执行机构，对于涉及全体业主共有和共同管理权利的重大事项，有权代表全体业主行使诉讼权利。本案中，开发商在小区内打井可能危及建筑物安全，属于小区公共事务，业委会完全有资格作为原告起诉。

第二，开发商在自己所有的停车位上打井，是否就合法了？不一定。虽然停车位属于开发商所有，但打井行为不能违反法律法规，更不能危及小区安全。本案中，水井距离房屋太近、井间距不合规，已经构成了安全隐患，法院认定该行为构成侵权，必须停止并恢复原状。

第三，这类案件属于民事纠纷还是行政问题？法院明确，水务局对取水许可的行政管理与人民法院对民事侵权纠纷的审理是两码事。开发商未取得许可打井，水务局可以处罚；但打井行为对业主造成安全隐患，业主照样可以提起民事诉讼要求停止侵害。两者并行不悖。

王德林律师提示：

如果您发现小区内有施工单位或邻居擅自打井、挖沟等可能危及房屋安全的行为，不要因为对方是开发商或物业就忍气吞声。可以及时向业主委员会反映，由业委会代表全体业主维权。如果情况紧急，也可以直接向法院申请诉前保全，防止损害扩大。在文山地区，类似的小区共有权益纠纷时有发生，建议业主们多关注小区公共事务，发现异常及时咨询专业律师。

来源：《民事审判指导与参考》总第41辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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