业主委员会能否起诉开发商侵犯小区土地使用权

业主委员会能否起诉开发商侵犯小区土地使用权

案情简介

某小区由某开发商开发建设，小区东、西、南三面有围墙，北面是商业楼。开发商在小区完工后，又在北面开发新的商务中心。为了给新商务中心供水，开发商在小区院内和东侧共打了18口水井，其中多口水井距离居民楼不到20米。

小区业主和业委会发现后，要求开发商停止施工并提供合法手续。开发商虽然和业委会开过会，还签了协议同意暂停施工，但会后仍然继续打井，直到全部完工。随后，水务局认定开发商未经批准打井违法，对其罚款6万元。业委会代表全体业主起诉开发商，要求其停止使用这些水井，并恢复土地原状。

法院怎么判

法院最终支持了业委会的诉求，判决开发商立即停止使用违法建设的水井，并承担相应责任。法院认为，小区业主在取得房屋所有权的同时，也依法取得了小区土地的共同使用权。开发商未经全体业主同意，擅自在小区共有土地上施工打井，属于侵权行为。业委会作为业主大会的执行机构，有权代表业主提起维权诉讼。

律师解读

第一，小区的土地使用权归全体业主共有，开发商在出售房屋后，就不再拥有对小区土地的单独处置权。开发商在小区内打井，必须经过业主大会或业委会同意，否则就是违法占用。

第二，即使开发商和业委会签了协议，但事后单方面继续施工，这种不守信用的行为在法律上也无法获得支持。水务局的行政处罚更是直接证明了开发商行为的违法性。

第三，本案提醒广大业主和业委会，如果发现开发商或他人在小区共有土地上施工、铺设管道或建设设施，要及时固定证据，比如拍照、录像、会议记录等，并通过业委会依法维权。如果协商不成，可以向住建、水务等部门投诉，也可以直接起诉到法院。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到小区公共土地被开发商或他人占用的情况，建议尽快收集相关证据，咨询专业律师，通过业委会依法维权。不要因为开发商是原建设单位就放弃主张权利，法律保护全体业主的共有权益。

来源：《民事审判指导与参考》总第41辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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