业主大会能强制决定商铺统一经营吗

业主大会能强制决定商铺统一经营吗

案情简介

张某某在某商业地产项目购买了一间商铺，该商铺属于其专有部分。后来，该商业项目的业主委员会组织全体业主投票，通过了《业主管理章程》和《业主公约》，其中规定所有商铺必须统一委托给某公司经营，业主不能自行出租或经营。张某某对此明确反对，但业主委员会仍根据多数业主的投票结果，代表全体业主与某公司签订了《委托经营管理合同》，要求张某某也遵守该合同。张某某认为自己的商铺所有权受到了侵犯，于是将业主委员会和某公司告上法庭。

张某某主张，商铺是自己的私有财产，如何经营应当由自己决定，业主大会无权通过投票的方式强制其将商铺交给他人经营。业主委员会则表示，多数业主已经同意统一经营，这是为了提升整个商业项目的价值，属于公共利益，张某某作为少数业主应当服从多数人的决定。

法院怎么判

法院经审理认为，根据《中华人民共和国物权法》第76条的规定，业主专有部分的利用和处分不属于业主大会的共同决定事项。本案中，张某某的商铺属于其专有部分，其经营方式（自主经营还是委托他人经营）是业主个人权利，不能由全体业主按照少数服从多数的原则投票决定。因此，《业主管理章程》和《业主公约》中关于统一经营的规定对张某某无效。业主委员会根据该规定与某公司签订的《委托经营管理合同》属于无权处分张某某财产的行为，对张某某不发生法律效力。最高人民法院民一庭也明确支持这一观点：经营性用房的专有部分经营方式不属于业主大会的共同决定事项，相关约定无效。

律师解读

第一，业主的专有部分所有权是基本权利，优先于业主自治的民主投票结果。很多业主误以为多数人通过的决定就一定能约束所有人，但法律保护的是个人财产权。如果多数人可以随意决定少数人如何处置自己的房产，那就会演变成"多数人的暴政"，反而损害了公共利益。

第二，本案中所谓的"统一经营提升商业价值"并不等于公共利益。公共利益通常涉及国家安全、社会秩序等重大事项，而统一经营最终体现的是经济利益，属于商业决策范畴。法律上，保护少数业主的基本财产权，才是更根本的公共利益。

第三，业主委员会不能越权代表业主签订合同。根据《合同法》第51条，无权处分他人财产的行为，未经权利人追认，合同无效。因此，即使业主委员会与第三方签订了委托经营合同，只要业主本人不同意，该合同就不能约束该业主。

王德林律师提示：

如果您购买的是商铺、写字楼等经营性用房，请务必留意业主公约或管理章程中是否有强制统一经营或委托经营的条款。这类条款如果未经您本人同意，在法律上可能无效。建议在签订购房合同或加入业主组织前，仔细阅读相关文件，必要时咨询专业律师。在文山地区，类似商业项目的纠纷也时有发生，业主应当主动维护自身权利，不要认为"多数人同意"就一定要服从。

来源：《民事审判指导与参考》总第41辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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