业主委员会能决定商铺摊位怎么经营吗

业主委员会能决定商铺摊位怎么经营吗

案情简介

张某某在某个商业广场购买了一间商铺摊位，打算自己经营或者出租给他人经营。但该商业广场的业主委员会召开业主大会，通过了业主公约和章程，规定所有商铺摊位的经营方式必须由业主委员会根据多数业主意见统一决定，业主不得自行选择经营方式。张某某认为，自己的商铺是自己花钱买的，属于专有部分，业主委员会无权干涉他如何使用。双方因此发生争议，张某某起诉到法院，要求确认业主公约和章程中的相关条款无效。

业主委员会辩称，这是为了整个商业广场的统一管理和经营秩序，多数业主都同意了这个规定，张某某作为少数应当服从多数。案件的核心问题在于：业主委员会能否通过多数业主投票，限制单个业主对自己商铺的自主经营权？

法院怎么判

法院最终认定，业主公约和章程中关于业主委员会根据多数业主意见决定商铺经营方式的规定无效。法院认为，张某某的商铺属于其专有部分，根据《物权法》规定，业主对自己的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，他人无权干涉，除非涉及公共利益或侵害其他业主的合法权益。本案中，商铺的自营或委托经营并未涉及共有部分的使用或共同关系的维持，也没有证据表明张某某的行为侵害了其他业主的合法权益。因此，业主委员会通过公约限制张某某的经营权，超出了法律规定的业主共同决定事项的范围，属于无效约定。

律师解读

第一，业主的专有部分所有权受到法律严格保护。根据《物权法》第76条，业主共同决定的事项主要围绕共有部分和共同秩序，比如维修资金的使用、共有部分的改建等，而不包括业主对自己专有部分如何经营或使用。业主公约或章程如果试图限制专有部分的利用方式，除非涉及“住改商”这种可能危害共同利益的情形，否则法律上不予认可。

第二，多数业主意见不能凌驾于个人所有权之上。很多人误以为业主大会或业主委员会可以“少数服从多数”地决定一切，但法律明确规定，对专有部分所有权的限制必须基于公共利益或者防止侵害他人合法权益，不能简单以多数意见为由剥夺个体权利。否则，业主公约或章程的相关条款可能被认定为无效。

第三，本案也提醒广大业主，如果遇到业主委员会或业主公约不合理限制自身权利的情况，可以通过诉讼维护权益。特别是商铺摊位的业主，在签订购房合同或加入业主公约时，要仔细审查是否有类似限制条款，必要时咨询专业律师。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到业主委员会越权干涉商铺经营的问题，建议先收集业主公约、章程等书面材料，再结合自身情况评估是否合法。必要时可以向当地住建部门投诉或直接起诉到法院。在文山，类似纠纷并不少见，及时维权才能避免损失扩大。

来源：《民事审判指导与参考》总第41辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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