业主委员会签的委托经营合同，对不同意业主有效吗

业主委员会签的委托经营合同，对不同意业主有效吗

案情简介

某商厦的业主们成立了一个业主委员会，并制定了《章程》和《公约》。其中规定，全体业主必须将商铺统一委托给一家公司经营。业主委员会随后代表全体业主与一家公司签订了《委托经营管理合同》。但部分业主不同意这个安排，认为自己有权自主经营商铺。这些业主从未签订过任何委托合同，也一直自己经营或者出租商铺。现在，这家公司要求所有业主都遵守合同，不同意统一经营的业主感到权利受到了侵害，于是引发了纠纷。

争议的焦点在于：业主委员会能否通过《章程》和《公约》，强制所有业主放弃自主经营权？业主委员会代表全体签订的《委托经营管理合同》，对没有同意的业主是否有约束力？

法院怎么判

法院最终认定，《章程》和《公约》中关于统一委托经营的规定无效。业主委员会代表业主与第三方签订的《委托经营管理合同》，对没有同意统一经营、也没有签订合同的业主不产生法律约束力。法院的理由是：业主对自家商铺的专有部分享有完整的所有权，包括自主经营和处分的权利，这是法律赋予的基本权利。业主委员会的职责主要是物业管理，无权替业主决定如何经营商铺。即使《章程》和《公约》经过多数业主通过，也不能剥夺少数业主合法的经营自主权。

律师解读

第一，业主委员会不能越权。业主委员会的职责主要是维护公共区域、协调物业管理，比如清洁、安保、维修等。它没有权力替业主决定商铺怎么经营、租给谁、租金多少。如果业主委员会强行签委托经营合同，就超出了法律规定的职权范围，对不同意业主无效。

第二，少数业主的经营自主权受法律保护。根据《民法典》关于建筑物区分所有权的规定，业主对自己买下的商铺拥有完整的所有权，包括自己经营、出租或转让。即使多数业主想统一管理，也不能强制少数业主放弃这些权利。法院不能为了“多数人利益”就剥夺少数人的合法权利。

第三，统一管理不等于强制委托。如果商场确实需要统一装修、消防通道、铺位布局等公共管理事项，业主应当服从合理的管理要求。但这不意味着必须把经营权交给第三方。不同意的业主可以和第三方协商签订“有条件的管理合同”，比如支付管理费，但经营权仍由自己掌握。

王德林律师提示：

如果您是商铺业主，遇到业主委员会强制要求统一委托经营的情况，首先要仔细查看《章程》和《公约》的内容，特别是涉及经营权的条款。这些条款如果剥夺了您的经营自主权，很可能无效。建议及时提出书面异议，并保留好证据。如果您在文山地区遇到类似纠纷，可以咨询专业律师，避免权利被“多数人”的决议架空。

来源：《民事审判指导与参考》总第41辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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