业主大会制定的章程和公约是否具有法律效力

业主大会制定的章程和公约是否具有法律效力

案情简介

某商厦的业主们为了统一管理商铺，于2004年自行制定了《章程》和《公约》，对商铺的经营方式、管理规则等作出了规定。后来，部分业主认为这些文件侵犯了他们对商铺的独立所有权，特别是《章程》和《公约》要求所有业主必须服从统一经营安排，并授权业主委员会与一家经营管理公司签订了《委托经营管理合同》。

这部分业主认为，自己购买的商铺应该由自己决定如何使用和收益，业主委员会无权强迫他们加入统一经营，因此向法院提起诉讼，要求撤销《章程》和《公约》，并确认《委托经营管理合同》无效。

法院怎么判

一审法院审理后认为，《章程》和《公约》是广大业主自愿制定的，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定。虽然《物业管理条例》没有明确规定业主可以制定《章程》，但业主之间自愿约定并不违法。此外，2006年对《章程》和《公约》的修改，也有超过半数的业主签名同意，程序合法。因此，法院判决《章程》和《公约》有效，业主委员会根据三分之二以上业主的授权与经营管理公司签订的《委托经营管理合同》也有效。

二审法院维持了一审判决，驳回了部分业主的上诉请求。

律师解读

这个案例的核心问题在于：业主自行制定的《章程》和《公约》是否具有约束力？答案是肯定的，但前提是内容不违法，且程序合法。法律尊重业主的自治权，只要大多数业主同意，就可以通过约定来统一管理商铺，这并不侵犯少数业主的所有权。

需要特别注意的是，业主委员会的行为是否越权，取决于它是否获得了业主的授权。在本案中，三分之二以上的业主同意统一经营，并授权业主委员会签订合同，因此其行为合法有效。如果业主委员会擅自行动，未经授权就签订合同，那才可能构成越权。

对于购买了商铺的业主来说，如果参与了《章程》和《公约》的制定或修改，就要受其约束。如果不同意统一经营，应该在制定时提出异议，或者通过合法程序修改规则，而不是事后反悔。当然，如果《章程》或《公约》的内容明显违反法律，比如剥夺业主的基本权利，法院也会认定无效。

王德林律师提示：

如果您是商铺业主，在购买商铺时，务必仔细阅读开发商或业主委员会提供的任何管理文件，包括《章程》和《公约》。如果发现不合理条款，可以联合其他业主在制定或修改时提出意见。在文山地区，类似商铺统一经营引发的纠纷并不少见，建议业主在签署任何授权文件前，先咨询专业律师，避免因盲目同意而损害自身权益。

来源：《民事审判指导与参考》总第41辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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