业主公约限制商铺出租权，业主能拒绝遵守吗

业主公约限制商铺出租权，业主能拒绝遵守吗

案情简介

某商厦内有1344个商铺，共有八百多名业主。2004年，商厦召开首届业主代表大会，制定了《章程》和《公约》。其中规定，业主委员会可以选聘经营管理公司，对商场进行统一设计装修、统一经营、统一管理、统一财务核算。2006年，业主大会又对相关条款进行了修改，进一步强化了统一经营管理的权力。

后来，部分业主认为这些规定限制了他们对自家商铺的自主经营权，比如不能自行出租或改变用途，于是有834名业主作为原告，将38名业主告上法庭，要求确认《章程》和《公约》中有关统一经营管理的条款无效。

法院怎么判

法院审理后认为，业主大会通过的《章程》和《公约》是全体业主共同的意思表示，对全体业主具有约束力。虽然这些规定限制了业主对专有部分（即自家商铺）的部分使用权，但这是为了商厦整体经营利益和全体业主的共同利益，并非不合理。只要这些规定没有违反法律的强制性规定，也没有剥夺业主的基本权利，就应当认定为有效。最终，法院驳回了原告的诉讼请求。

律师解读

第一，业主公约或章程是全体业主共同制定的“小区宪法”，一旦合法通过，就对所有业主有约束力，包括那些投反对票的业主。这不是“多数人欺负少数人”，而是为了维护整体商业环境的长远利益。

第二，法律保护业主对专有部分的所有权，但这种保护不是绝对的。当个人权利与全体业主的共同利益发生冲突时，在合理范围内对个人权利进行限制是合法的。比如本案中，统一经营是为了避免商场内商铺各自为政，导致经营混乱，损害整体商业价值。

第三，风险提示：如果你是商铺业主，在购买或租赁商铺前，一定要仔细阅读该商厦的业主公约或章程。如果其中有限制自主经营、统一管理、统一财务核算等条款，你就要考虑是否接受。一旦成为业主，就不能事后以“侵犯所有权”为由拒绝遵守。

王德林律师提示：

商铺业主在签署购房合同或加入业主委员会时，务必认真审查业主公约和章程的内容，特别是涉及统一经营管理、财务核算等条款。如果对条款有异议，应在表决前提出，而不是事后打官司。在文山地区，类似商厦统一经营的案例并不少见，业主应当提前了解相关规则，避免因不了解而陷入被动。

来源：《民事审判指导与参考》总第41辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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