划拨土地上的房产拍卖，没走招拍挂程序有效吗？

划拨土地上的房产拍卖，没走招拍挂程序有效吗？

案情简介

某供销公司名下的“回凤楼”房产，占用的土地是国有划拨商业用地。后来这家公司被另一家供销社兼并，供销社用“回凤楼”作抵押，向银行借款120多万元。借款到期后，供销社还不上钱，就和银行签了《以资抵债协议》，约定把“回凤楼”折价抵给银行，用来还清贷款本息。

银行拿到房产后，委托拍卖公司进行处置。拍卖公司在广告里列入了“回凤楼”，但当地国土资源局明确表示，这块地已经纳入城市规划，不能再处置。于是拍卖公司在最后一次公告中取消了“回凤楼”，实际拍卖时也没有拍卖它。后来，银行和一位姓祁的买家签了《抵债资产处置合同》，直接把“回凤楼”转让给了他。祁某声称自己是通过拍卖或“拍卖流拍”后协商取得的，但法院调查发现，根本没有这回事。

法院怎么判

最高人民法院再审认定，银行处置“回凤楼”的行为违法。因为这块地属于国有划拨商业用地，按照法律规定，必须通过招标、拍卖、挂牌（即“招拍挂”）等公开程序出让。银行既没有依法办理土地出让手续，也没有走“招拍挂”程序，直接私下转让，违反了法律的强制性规定。而且，银行也无法补办审批手续。最终，法院驳回了祁某的再审申请，认定《抵债资产处置合同》无效。二审判决后，“回凤楼”已被强制拆除。

律师解读

这个案例告诉我们，涉及国有划拨土地上的房产转让，尤其是商业用途的，程序上要求很严格。首先，划拨土地要转让，必须先补办出让手续，把土地性质从划拨变成出让。其次，商业用地必须走“招拍挂”程序，这是法律强制要求的，不能私下协商或变相规避。

银行虽然对“回凤楼”有抵押权，但抵押权不等于可以随意处置。处置抵押物时，如果涉及划拨土地，还得遵守土地管理法规。银行没走法定程序，即使签了合同，也属于无效。买家祁某以为捡了便宜，结果合同被认定无效，房产也被拆了，损失不小。

王德林律师提示：

如果您打算购买或处置涉及划拨土地的房产，一定要先搞清楚土地性质。商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地，必须经过“招拍挂”程序，私下签订的转让合同风险极大，很可能被法院认定无效。在文山地区，类似情况也需要特别留意，建议在交易前咨询专业律师，核实土地手续是否齐全，避免陷入法律纠纷。

来源：《民事审判指导与参考》总第40辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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