抵债资产处置合同因违反法律强制性规定无效吗

抵债资产处置合同因违反法律强制性规定无效吗

案情简介

某供销社将一栋名为"回凤楼"的房产抵押给某银行支行，贷款120万元。之后，该供销社与银行签订《以资抵债协议》，约定由供销社负责办理房产过户手续并承担费用。随后，银行又与个人祁某签订《抵债资产处置合同》，约定由祁某负责办理过户手续并承担费用。

然而，由于该房产所占用的土地属于国家划拨用地，供销社在抵押前未缴纳土地出让金，也未获得政府主管部门批准。同时，银行在处置过程中，祁某声称有能力办理手续，但政府因规划调整，将此地段定位为高层建筑用地，至今未批准该宗房地产转让。最终，祁某起诉要求确认《抵债资产处置合同》有效，但法院认定该合同因违反法律强制性规定而无效。

法院怎么判

法院判决驳回了祁某关于确认《抵债资产处置合同》有效的诉讼请求。核心理由是：该合同涉及国有划拨土地使用权的转让，未经法定审批程序，也未通过"招拍挂"方式公开处置，违反了法律法规的强制性规定，因此合同无效。同时，抵押登记与实际贷款在时间、债权价值、合同编号等方面不一致，抵押权本身存在瑕疵，不能作为处置依据。

律师解读

第一，国有划拨土地使用权的处置有严格的法律规定，必须经过土地主管部门批准，并按规定程序进行，比如通过招标、拍卖或挂牌方式公开转让。本案中，房产占用的土地是划拨用地，未补缴土地出让金，也未取得批准，因此处置行为从一开始就缺乏法律基础。

第二，抵押权和处置权是两个不同的概念。即使银行对房产拥有合法的抵押权，也不能随意处置资产，特别是涉及土地使用权时，必须遵守土地管理法规。本案中，抵押登记存在诸多问题，比如贷款时间、金额与抵押登记不符，导致抵押权本身不成立，更谈不上有效处置。

第三，合同无效的主要原因是政府规划调整，但银行和祁某在签订合同时，对房产的土地性质和法律限制应当是明知的。祁某声称能协调办理手续，但最终未能实现，这表明当事人不能通过私下约定规避法律的强制性规定。在文山地区，类似涉及划拨土地或集体土地的资产处置，务必先咨询专业律师，避免合同无效带来的损失。

王德林律师提示：

如果您遇到类似抵债资产处置问题，建议先核实资产的土地性质，如果是划拨用地，必须通过政府公开程序处置，私下签订的合同很可能无效。在文山地区处理此类事务时，可委托专业律师协助审查合同和办理审批手续，降低法律风险。

来源：《民事审判指导与参考》总第40辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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