划拨土地上的房屋转让，合同一定无效吗

划拨土地上的房屋转让，合同一定无效吗

案情简介

张掖分行因一笔贷款未能收回，通过以资抵债的方式取得了债务人供销公司名下的"回凤楼"房产。该房产所在土地属于划拨性质，张掖分行在未将房屋过户到自己名下的情况下，就通过拍卖公司将这套房产转让给了买受人。双方签订了《抵债资产处置合同》，但后来买受人认为这个合同违反了法律强制性规定，主张合同无效。张掖分行则坚持认为转让行为合法有效。

争议焦点在于：张掖分行作为商业银行，在未取得房屋所有权证和土地使用权证的情况下，是否有权处置这套房产？划拨土地上的房屋转让是否需要政府批准？如果未经批准，合同是否就当然无效？这些问题直接关系到房产交易的稳定性和交易安全。

法院怎么判

最高人民法院经审理认为，《抵债资产处置合同》合法有效。核心理由有三点：第一，张掖分行处置回凤楼已经得到了张掖市国土资源局的批准，有公函为证，不存在违反法律强制性规定的问题；第二，根据《商业银行法》和财政部、农总行的政策规定，商业银行处置抵债资产时，可以不过户到自己名下直接变现，不构成无权处分；第三，本案适用《城市房地产管理法》第40条第2款，即划拨土地上的房屋转让，经政府批准后可以不办理土地使用权出让手续，只需将土地收益上缴国家即可。一、二审判决认定合同无效，属于适用法律错误。

律师解读

第一，划拨土地上的房屋转让，关键看是否经过政府批准。很多人误以为只要是划拨土地上的房屋买卖就一律无效，这是不对的。法律并不禁止这类交易，只是要求履行审批程序。本案中，张掖市国土资源局明确批准了该转让，并同意暂不办理土地过户手续，将来政府出让土地时再结算抵押事宜，因此合同合法有效。

第二，商业银行处置抵债资产，可以不过户到自己名下。根据《商业银行法》第42条，商业银行因行使抵押权、质权取得的不动产，应当在两年内处分，商业银行不得经营不动产。实践中，为了节省税费、加快处置速度，银行往往直接拍卖抵债资产，买受人直接办理过户。这种做法符合政策规定，不构成无权处分。

第三，对买受人而言，购买划拨土地上的房屋时，应当主动核实转让是否经过政府批准。如果未经批准，合同可能面临效力风险，即便合同有效，买受人也可能需要额外承担土地出让金或土地收益上缴义务。建议在合同中明确约定由卖方负责办理审批手续，并约定相应的违约责任。

王德林律师提示：

购买划拨土地上的房产时，不要一看到"划拨"两个字就觉得合同无效。关键要看转让是否经过有批准权的政府机关批准。作为卖方，应当主动申请审批，避免合同效力被质疑。如果遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，文山地区的当事人可以联系当地律师事务所获取具体法律意见。

来源：《民事审判指导与参考》总第40辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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