划拨土地上的房产转让，未经审批合同是否有效

划拨土地上的房产转让，未经审批合同是否有效

案情简介

张掖分行与祁某签订了一份《抵债资产处置合同》，约定将一处包含土地使用权和房产产权的房地产转让给祁某。这块土地是划拨取得的，也就是当初国家无偿划拨给张掖分行使用的。按照法律规定，这种土地上的房产如果要转让，必须先报请政府审批。但张掖分行和祁某在签订合同后，并没有去办理这个审批手续。后来双方发生纠纷，祁某起诉要求确认合同有效，而张掖分行则认为合同无效。

一审法院将案件定为“土地使用权转让合同纠纷”，并认定合同无效。祁某不服，上诉到甘肃省高级人民法院。祁某提出，转让行为已经得到行政主管部门批准，但拿不出有力证据。同时，当地国土资源局已经认定双方属于非法转让土地，准备作出行政处罚。

法院怎么判

甘肃省高级人民法院审理后认为，这个合同涉及房地产整体转让，应该属于“房地产转让合同纠纷”，一审定的案由不太准确。但核心问题还是合同是否有效。根据《城市房地产管理法》第40条规定，划拨土地上的房地产转让，必须报有批准权的人民政府审批。本案中双方没有经过审批，所以合同违反了法律的强制性规定，应当认定为无效。法院驳回了祁某的上诉，维持了合同无效的判决，并判令祁某在判决生效后10日内返还房产。同时，法院也指出，祁某可以另行主张自己已经支付的价款和其他损失。

律师解读

这个案子告诉我们一个重要的法律规则：划拨土地上的房产不是想卖就能卖的。划拨土地是国家无偿提供使用的，比如一些国有企业、事业单位用的土地。如果要转让上面的房产，必须先去政府审批，受让方还得补缴土地出让金。否则，合同就会因为违反法律强制性规定而被认定无效。

另外，合同无效后，双方要互相返还财产。也就是说，买方要退回房产，卖方要退回已经收的款项。如果买方还有其他损失，比如装修费、中介费等，可以另外起诉要求赔偿，但不能指望合同继续履行。本案中法院还特别提到，祁某关于“善意取得”的抗辩不成立，因为法律对划拨土地的转让有特别规定，不能简单套用善意取得制度。

王德林律师提示：

如果您打算购买或转让划拨土地上的房产，一定要先咨询当地自然资源局或住建部门，确认是否需要审批和补缴出让金。不要轻信口头承诺，务必在合同中明确约定审批义务和违约责任。在文山地区，这类房产交易风险较高，建议委托专业律师进行尽职调查，避免合同无效带来的麻烦和损失。

来源：《民事审判指导与参考》总第40辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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