以房抵债后没办过户，房子到底算谁的

以房抵债后没办过户，房子到底算谁的

案情简介

2000年左右，某市一家供销社（简称新墩供销社）因为欠某银行西区支行128.9万元贷款本息，双方签了一份《以资抵债协议》。协议约定：供销社把一栋叫回凤楼的房产和土地使用权交给银行抵债，供销社还要在1个月内负责办理产权和土地使用权过户手续。协议签完后，供销社就把房子实际交给了银行使用，但一直没有去办过户登记。

过了两年，银行上级分行（张掖分行）把这处房产列入抵债资产清单，委托拍卖公司公开拍卖。2003年，张掖分行和买家祁某签了《抵债资产处置合同》，以82万元的价格把回凤楼转让给祁某。祁某付清全款后，银行协助祁某办理了房产过户手续，但土地使用权证一直没办下来。后来，祁某发现土地手续有问题，导致房产权利不完整，于是引发纠纷。

法院怎么判

法院审理后认为，虽然新墩供销社和银行签了以房抵债协议，银行也实际占有了房子，但因为没办理产权过户登记，房屋的所有权并没有真正转移到银行名下。这种情况下，银行还不能算是法律上的房主。后来银行又把房子卖给祁某，祁某付了钱并办了房产证，但土地手续没办，导致权利有瑕疵。最终法院认定，银行和供销社之间的以房抵债协议有效，但因为没有完成过户，银行对房子的处置存在法律风险。具体到祁某的诉求，法院根据双方合同约定和履行情况，判决银行要协助祁某办理土地使用权过户手续，并承担相应的违约责任。

律师解读

第一，以房抵债协议签了，不等于房子就是你的。根据《民法典》规定，不动产的物权变动以登记为准。也就是说，光签协议、交钥匙、住进去，都不算法律上的所有权转移。只有去不动产登记中心办了过户手续，名字登到产权证上，你才算真正的房主。这个案子中，银行虽然拿了房子好几年，但因为没办登记，法律上房子还是供销社的，这就给后来卖房埋下了隐患。

第二，卖别人的房子，风险很大。银行在没有取得所有权的情况下，就把房子卖给了祁某，这本质上属于无权处分。虽然祁某后来办了房产证，但土地手续没办，导致权利不完整。如果供销社或者其他债权人跳出来主张权利，祁某可能面临被追夺的风险。所以，不管是买房还是抵债，一定要把过户手续办彻底，房产证、土地证一个都不能少。

第三，这个案子提醒大家：不动产交易，登记是王道。无论你是债权人接受以房抵债，还是普通老百姓买房，都不要以为付了钱、住了进去就万事大吉。必须第一时间去办过户登记，最好在合同里明确约定过户期限和违约责任，把对方的义务写清楚、写硬气。否则，一旦对方反悔或者房子被查封、拍卖，你可能钱房两空。

王德林律师提示：

如果你在文山地区遇到类似以房抵债或者房产过户纠纷，建议尽快咨询专业律师。不动产交易涉及的法律问题比较复杂，特别是抵债房产往往存在权利瑕疵，比如原房主欠税、抵押、查封等。在签合同前，一定要去不动产登记中心查清楚房产的权属状况，同时把过户时间和违约责任写进合同。别等到住了几年才发现土地证没办，那时候维权成本就高了。文山的朋友如果遇到这类问题，可以带上合同和材料来律所面谈。

来源：《民事审判指导与参考》总第40辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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