房产抵债后又卖给他人，购房者能否取得所有权

房产抵债后又卖给他人，购房者能否取得所有权

案情简介

1999年至2000年间，新墩供销社以其名下“回凤楼”房产作为抵押，向某银行张掖分行下属的西区支行陆续借款120万元，到期后未能偿还。2001年，双方签订《以资抵债协议》，约定新墩供销社将回凤楼房产（建筑面积798平方米、土地使用权377平方米）抵偿给银行。然而，此后该房产又被新墩供销社卖给了购房者祁某，祁某支付了购房款并实际入住。祁某与银行之间因房产归属产生纠纷，银行主张其已通过抵债协议取得房产所有权，祁某则认为其作为善意购房人应受保护。案件历经一审、二审，最终由最高人民法院提审。

法院怎么判

最高人民法院经审理认为，虽然新墩供销社与银行签订的《以资抵债协议》合法有效，但该协议仅产生债权效力，即银行有权要求新墩供销社办理过户登记，但银行并未实际取得房产所有权。祁某作为购房人，已支付合理对价并实际占有房产，且无证据证明其知道或应当知道房产已抵债，属于善意买受人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，祁某对房产的占有权利优先于银行的债权。最终，最高院撤销原判，驳回了银行要求祁某返还房产的诉讼请求。

律师解读

本案核心争议在于“以房抵债”协议与“一房二卖”中权利冲突的解决规则。首先，要明确“以资抵债协议”在法律上属于诺成性合同，它只是让银行获得了要求对方过户的请求权，并不直接导致物权变动。银行没有办理过户登记，就没有取得房产所有权，不能直接对抗第三人。其次，祁某作为普通购房者，只要支付了合理价格、实际居住使用，并且对之前的抵债情况不知情，就可以依据“善意取得”或“物权期待权”原则获得优先保护。这提醒我们，仅凭一纸抵债协议并不等于财产已到手，必须完成不动产登记才能防范风险。

王德林律师提示：

无论是债权人接受以房抵债，还是购房者购买二手房，都务必第一时间办理不动产过户登记，避免因“一房多卖”或“先抵后卖”导致权益落空。在文山地区，房产交易频繁，建议购房前通过不动产登记中心查询房产是否存在抵押、查封或已签约记录，签约后及时网签备案并督促过户，才能最大限度保障自身权益。

来源：《民事审判指导与参考》总第40辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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