名为代建合同实为商品房预售合同，如何区分

名为代建合同实为商品房预售合同，如何区分

案情简介

1997年1月6日，某房地产公司（化名圣博特公司）与某邮电管理局签订了一份《代建职工住宅楼协议书》。从合同名称上看，这似乎是一份代建合同，即由圣博特公司为邮电管理局代建职工住宅楼。然而，在实际履行过程中，圣博特公司已经取得了建设用地的土地使用权，并办理了商品房开发的相关手续，还获得了商品房的预售许可证。双方约定，邮电管理局分期付款，圣博特公司负责将房屋建成并交付，同时承诺在工程竣工后3个月内将房屋产权证和土地使用权证办到邮电管理局名下。

问题在于，这份合同到底是代建合同还是商品房预售合同？邮电管理局认为双方之间是“无名合同”关系，但圣博特公司则认为这本质上是商品房预售合同。双方争议的核心在于，合同标的物的所有权归属以及资金支付方式。代建合同下，房屋所有权从一开始就属于委托方（邮电管理局），而商品房预售合同下，房屋所有权在卖方（圣博特公司）手中，交易完成后才转移给买方。

法院怎么判

法院最终认定，这份名为《代建职工住宅楼协议书》的合同，实质上是商品房预售合同。理由有三：第一，圣博特公司作为房地产开发企业，在签约前已取得土地使用权并办理了开发手续；第二，圣博特公司已取得商品房预售许可证；第三，合同约定的“代建价格”实际上是圣博特公司转让房屋所有权的全部对价，且圣博特公司承诺将产权证办到邮电管理局名下，这符合商品房预售合同“卖方转移所有权、买方支付价款”的法律特征。因此，法院驳回了邮电管理局关于“无名合同”的主张，认定双方关系为商品房预售合同关系。

律师解读

本案的关键在于区分代建合同与商品房预售合同的本质区别。代建合同属于承揽合同，其核心是委托方（定作人）拥有土地使用权和房屋所有权，承建方只负责建设并收取报酬，所有权不发生转移。而商品房预售合同属于买卖合同，卖方（开发商）拥有所有权，买方支付价款后获得所有权。实践中，一些开发商利用“代建”名义规避商品房预售监管，但法院会从土地使用权归属、是否取得预售许可证、合同对价是否对应所有权转移等实质要件来判断合同性质。如果开发商已取得土地使用权和预售许可证，且合同约定买方支付全部对价后获得完整产权，那么即使合同名称是“代建”，也按商品房预售合同处理。

风险提示：对购房者或委托方而言，签订类似合同时要仔细审查开发商的资质和手续。如果开发商已取得预售许可证，且合同内容涉及所有权转移，那么这很可能就是商品房预售合同，应适用商品房买卖的相关法律规定，包括预售资金监管、交房期限、违约责任等。不要被“代建”等名称迷惑，否则可能面临权利保障不足的风险。

王德林律师提示：

在文山地区处理类似房产合同纠纷时，建议您先核实开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果合同名为“代建”但开发商承诺办证到您名下，这很可能是商品房预售合同，您应要求开发商提供预售许可证，并按照商品房买卖的流程办理手续。遇到争议时，可咨询专业律师，避免因合同性质认定不清导致权益受损。

来源：《民事审判指导与参考》总第39辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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