代建合同和商品房预售合同有啥区别

代建合同和商品房预售合同有啥区别

案情简介

某邮电管理局（后变更为多家单位）与某房地产公司签订了一份《代建职工住宅楼协议书》，约定由房地产公司为邮电管理局代建职工住宅楼。项目建成后，双方因购房款支付、规划许可证交付等问题产生纠纷。邮电管理局认为，自己曾垫付给两家建筑公司580万元和755万元，这笔钱应从购房款中扣减；同时还要求房地产公司支付1000万元违约金，理由是对方延期交工。房地产公司则主张，邮电管理局应先行支付全部购房款，自己才能办理规划许可证。

案件经过一审法院审理后，双方均不服判决，上诉至最高人民法院。最高院查明，邮电管理局垫付给建筑公司的款项是借款关系，与本案不是同一法律关系；而延期交工是因为邮电管理局多次变更设计，并非房地产公司的责任。此外，双方协议明确约定，房地产公司应在交付使用后3个月内办好产权手续，之后7日内才办理结算，付款不是办证的前提条件。

法院怎么判

最高人民法院终审判决：维持一审判决第三项；变更一审判决第一项，判令邮电管理局等多家单位共同支付房地产公司购房款209,020,275.55元及利息（从1999年12月25日起按同期贷款利率计算）；变更一审判决第二项，判令房地产公司在判决生效后15日内将规划许可证更名并交付给邮电管理局等单位。

法院核心理由是：借款纠纷与本案是不同法律关系，应另案处理；延期交工系邮电管理局多次变更设计导致，房地产公司无需支付违约金；按双方约定，交付产权证在先、付款在后，一审判决在付款后再办证不符合约定。

律师解读

第一，代建合同与商品房预售合同在法律上容易混淆。代建合同中，开发商是受托方，按委托方要求建设，产权归委托方；而预售合同是开发商卖房给购房人。本案中，双方签的是代建协议，法院也按代建关系处理，这提醒我们，合同名称和内容要清晰，避免因定性错误影响权利义务。

第二，不同法律关系不能混同处理。邮电管理局垫付给建筑公司的款项是借款，与本案购房款纠纷无关，不能直接扣减。实践中，很多当事人会把关联但不同的法律关系搅在一起，导致案件复杂化甚至败诉。建议遇到类似情况，要分开起诉或协商解决。

第三，合同约定的履行顺序很重要。本案中，双方约定先办产权证、后付款，法院严格按约定执行，没有支持“先付款再办证”的主张。这提醒我们，在签订合同时，要仔细审查付款和履约的先后顺序，否则可能陷入被动。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到建设工程或合同纠纷，建议第一时间咨询专业律师，梳理清楚各方法律关系，避免因混淆不同法律关系导致权益受损。同时，签订合同时要明确履约顺序和违约责任，避免类似本案中的争议。文山地区的当事人可携带合同等材料来所面谈，我会为您提供具体分析。

来源：《民事审判指导与参考》总第39辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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