代建职工住宅楼协议属于商品房预售合同吗？

代建职工住宅楼协议属于商品房预售合同吗？

案情简介

某公司与某单位签订了一份《代建职工住宅楼协议书》，约定由某公司按照某单位的要求开发一个住宅小区，并最终将房屋及院落完整的所有权转让给某单位，某单位支付相应价款。某公司为此取得了土地使用权、办理了商品房开发手续，并获得了《商品房预售许可证》。

但在合同履行过程中，双方就购房款的结算依据产生了争议。某单位认为这属于代建合同，主张应按某公司与施工方约定的每平方米780元作为计价标准，并质疑拆迁费用和建筑工程安装费的计算方式。某公司则认为这是商品房预售合同，应按市场价值评估来确定总价款。

法院怎么判

最高人民法院审理后认定，双方签订的《代建职工住宅楼协议书》实际上符合商品房预售合同的法律特征，应为有效合同。法院指出，某单位主张的代建合同关系缺乏法律依据。

关于购房款结算，法院认为不能按某单位提出的每平方米780元标准计算，因为施工合同只约束签约双方，且商品房预售本身包含卖方利润。对于拆迁费用，法院认定应按实际支出的拆迁协议和补偿清单计算，无需另行评估。最终，法院支持了按市场价值评估确定的工程总价款，并判决某单位还需向某公司支付剩余购房款。

律师解读

第一，合同名称不决定法律关系。本案中虽名为"代建协议"，但核心内容是某公司开发并出售房屋，某单位支付对价获得产权，这实质上就是商品房预售。大家在签订类似合同时，要透过名称看实质，避免因合同定性错误导致权益受损。

第二，结算依据不能随意套用第三方合同。施工合同中的单价只约束施工方和开发商，不能直接用于买卖双方之间的结算。商品房交易中，卖方必然包含合理利润，买方不能以成本价要求结算。

第三，费用争议中，实际支出凭证是重要依据。法院对拆迁费用的认定采用了实际补偿清单，而不是市场评估，这提醒我们在合同履行中要妥善保留所有支付凭证和协议文件，以便发生纠纷时作为证据。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似合同纠纷，建议在签约前就明确合同性质，并在结算条款中约定清晰的计算标准。发生争议后，及时收集施工合同、付款凭证、评估报告等证据，必要时咨询专业律师，避免因合同定性错误影响您的合法权益。

来源：《民事审判指导与参考》总第39辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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