合同变更后没有约定价格，购房款该怎么算

合同变更后没有约定价格，购房款该怎么算

案情简介

1997年，邮电管理局（后拆分重组为多家单位）与某建筑公司签订了一份《代建职工住宅楼协议书》，约定由建筑公司为邮电管理局代建职工住宅楼，合同单价明确，住宅楼为砖混结构。然而，1998年双方又签订了一份补充协议，将住宅楼结构从砖混结构变更为框架结构，但这次补充协议并未约定固定的合同价格。

由于最初签订协议时没有砖混结构住宅楼的施工图纸，双方对购房款如何结算产生了巨大争议。建筑公司认为应按市场价结算，而邮电管理局的承继单位（包括邮政局、电信公司、联通公司、移动公司等）则认为应按原协议单价计算。双方争执不下，最终诉至法院。

法院怎么判

法院审理后认为，双方虽然变更了房屋结构，但未约定新的价格，属于合同内容约定不明确。根据《合同法》第62条的规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。由于工程复杂，法院先后委托多家专业机构进行鉴定和评估，但均无法得出明确结论。最终，法院委托房地产评估公司采用市场比较法和成本法进行评估，取两种方法的平均值，确定该住宅小区总价值为124,632,656元。扣除已支付的84,067,600元以及邮电管理局垫付的其他费用后，建筑公司还需支付剩余购房款。

律师解读

第一，合同变更不等于万事大吉。本案中，双方变更房屋结构后，却没有重新约定价格，导致结算时无据可依。根据法律规定，合同变更时，如果对变更内容约定不明确，推定为未变更。但本案法院从公平原则出发，采用了市场价作为结算依据。这提醒我们，签订补充协议时，一定要明确所有关键条款，特别是价格、工期、质量标准等。

第二，司法鉴定并非万能。本案中，法院先后委托多家专业机构进行鉴定和评估，但部分机构认为“理论上不具备计算出合理差价”的条件。这说明，在合同约定不明的情况下，鉴定机构也可能无能为力。最终，法院只能通过综合评估方式确定价格。对于当事人来说，合同条款的明确性比事后依赖鉴定更可靠。

第三，单位拆分后的责任承继问题。邮电管理局拆分为多家单位后，这些单位共同继承了原邮电管理局的权利义务。这意味着，任何一家单位都无法单独推卸责任，必须共同面对原合同纠纷。这提示企业，在重组或改制过程中，应妥善处理历史合同，避免遗留纠纷。

王德林律师提示：

签订合同时，尤其是涉及工程、房屋等复杂项目，一定要在补充协议中明确所有变更内容，特别是价格条款。如果合同约定不明，事后可能面临漫长的诉讼和鉴定过程，增加时间和金钱成本。文山地区的企业和个人在遇到类似合同纠纷时，建议尽早咨询专业律师，避免因条款不清导致损失扩大。

来源：《民事审判指导与参考》总第39辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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