代建合同变成商品房预售合同，开发商不办证怎么办

代建合同变成商品房预售合同，开发商不办证怎么办

案情简介

1998年，某邮电管理局（后因体制改革被撤销并分立为多家通信公司）与某房地产公司（化名"圣博特"公司）签订了一份《代建职工住宅楼协议书》，约定由圣博特公司负责完成一个住宅小区的土地征迁、开发及房屋建设，并在完工后向邮电管理局交付完整的住宅小区及相关的土地、房产权属证书。双方还签订了四份补充协议，进一步明确了工程结算等事项。然而，工程完工后，圣博特公司却迟迟不办理规划用地许可证（这是办理房产证的关键文件），导致邮电管理局无法取得房屋产权证书。

更麻烦的是，在小区征迁过程中，圣博特公司没有支付补偿金，六户被拆迁户起诉要求履行拆迁协议，法院执行庭从该小区划走了295.44平方米的底商门面房。邮电管理局认为，圣博特公司的做法导致自己损失了272.94平方米的底商门面房，因此要求圣博特公司赔偿。邮电管理局在诉讼中提出四项请求：支付工程延期交工违约金1000万元、赔偿拆迁安置房价款272.94万元、交付规划许可证，并承担反诉费用。

圣博特公司则辩称，工程延期是因为邮电管理局多次变更施工要求，而且邮电管理局曾向规划局出具报告，要求必须由该局出具公函才能领取规划许可证，导致规划局不给圣博特公司发证，因此无法交付规划许可证。双方争议焦点在于合同性质——是代建合同还是商品房预售合同？以及谁该为迟延办证和损失负责。

法院怎么判

新疆维吾尔自治区高级人民法院一审审理后认定：双方签订的《代建职工住宅楼协议书》及补充协议是真实意思表示，属于有效合同。但法院同时指出，根据法律规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房价款的行为。而本案中，圣博特公司作为房地产开发企业，实际上是先建房后向邮电管理局销售并转移所有权，邮电管理局支付价款。因此，双方合同虽然名为"代建合同"，但实质上是"商品房预售合同"。

法院最终判决圣博特公司需履行合同义务，包括交付规划许可证，并对因未支付补偿金导致的拆迁损失承担赔偿责任。具体判决金额和细节未在案例中完全展开，但核心裁判观点是：合同性质应根据实际内容而非名称认定，圣博特公司作为开发商，有义务办理并交付办理房产证所需的全部文件。

律师解读

第一，合同名称不能决定法律关系。本案中，双方签的是"代建合同"，但法院根据实际交易模式——开发商建房、买家付款、最终转移所有权——认定为"商品房预售合同"。这个区分很重要：如果是代建，委托方可能承担更多风险；如果是预售，开发商就要承担更多法定义务，比如办证、质保等。大家在签合同时，不要只看标题，要看清权利义务的实质内容。

第二，开发商不办证，业主可以要求赔偿。根据《民法典》和商品房买卖相关司法解释，开发商有义务在约定期限内协助业主办理房产证。如果因开发商原因（比如不交规划许可证、不配合验收）导致无法办证，业主可以要求继续履行（比如交证件）和赔偿损失（比如延期办证的违约金）。本案中，圣博特公司不交规划许可证，直接导致邮电管理局无法取得产权证，法院支持了交付证件的请求。

第三，注意"第三方原因"不能随便免责。圣博特公司辩称是邮电管理局向规划局发函才导致自己领不到证，但法院需要审查该函件的真实意图。如果该函件是正常行政管理要求，而开发商自己不去协调或履行义务，就不能把责任推给他人。实践中，开发商常以"政府原因""政策变化"为由拖延，但法院会严格审查是否存在真实障碍。

王德林律师提示：

如果您遇到开发商长期不办房产证的情况，建议您先收集好合同、付款凭证、开发商承诺办证的书面文件等证据，然后向住建部门投诉或直接起诉要求开发商继续履行并赔偿损失。在文山地区，类似纠纷并不少见，业主应主动维权，不要等到诉讼时效过期。如果您是单位或企业，签订建设工程或代建合同时，最好明确约定办证义务的履行期限和违约责任，避免像本案一样陷入数年纠纷。

来源：《民事审判指导与参考》总第39辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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