代建协议与商品房预售合同如何区分

代建协议与商品房预售合同如何区分

案情简介

新疆维吾尔自治区邮政局（以下简称邮政局）与乌鲁木齐市圣博特房地产开发有限公司（以下简称圣博特公司）签订了一份《代建协议书》，约定由圣博特公司为邮政局建设一栋办公楼。协议中明确了建筑面积、建设标准、交付时间以及总价款等内容。邮政局支付了部分款项，但工程完工后，双方对协议性质产生了争议：邮政局认为这是委托代建关系，圣博特公司则认为这实质上是商品房预售合同，要求邮政局支付剩余购房款。

此外，本案还涉及其他几方当事人，包括新疆维吾尔自治区通信管理局、中国电信集团新疆分公司和中国联通新疆分公司，它们与邮政局存在关联关系，但在合同履行中角色不清。圣博特公司起诉要求确认合同为商品房预售合同，并追究邮政局违约责任；邮政局则反诉主张协议无效，要求返还已付款项。

法院怎么判

最高人民法院经审理认为，本案《代建协议书》的性质是商品房预售合同，而非委托代建合同。法院的主要理由是：协议中明确约定了房屋的特定化（包括位置、面积等）、总价款以及交付条件，且圣博特公司作为房地产开发企业，其建设目的是转移房屋所有权并获取对价，这符合商品房预售合同的法律特征。而委托代建合同的核心是受托人以委托人名义建设，所有权归委托人，本案中圣博特公司是以自己名义开发建设，房屋所有权在交付前属于圣博特公司，因此不构成代建关系。

最终，法院判决支持圣博特公司的诉讼请求，确认合同有效，邮政局应按约支付剩余款项，并驳回了邮政局的反诉请求。

律师解读

第一，代建合同与商品房预售合同的本质区别在于合同标的物所有权的归属。代建合同中，建设方（代建人）通常以委托方名义建设，房屋所有权自始属于委托方；而商品房预售合同中，开发商以自己名义开发，房屋所有权在交付前属于开发商，买方支付对价是为了获得所有权。本案中，圣博特公司作为开发商，以自己的名义建设并约定转移所有权，所以是预售合同而非代建。

第二，实践中，很多合同表面叫“代建协议”，但内容却包含了房屋买卖的核心要素，比如明确房屋位置、面积、单价和总价，这很容易被认定为商品房预售合同。企业和个人在签订类似协议时，应仔细审查合同条款，避免因名称误导而承担预想不到的法律后果。

第三，本案还提示了风险：如果一方认为合同是代建关系，却未在合同中明确约定所有权归属和建设主体名义，一旦发生纠纷，法院会依据实际权利义务关系来认定合同性质，而不是合同名称。这可能导致一方被迫承担超出预期的付款义务或违约责任。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似合同性质争议，建议在签署协议前咨询专业律师，明确合同类型和权利义务。特别是涉及房屋建设或买卖的协议，务必在条款中写清所有权归属、建设主体名义以及付款条件。若已发生纠纷，应尽早收集合同文本、付款凭证和沟通记录，以便律师准确判断合同性质并制定应对策略。在文山，此类案件常见于企业合作开发或单位委托建房，提前防范能有效避免诉讼风险。

来源：《民事审判指导与参考》总第39辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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