划拨土地转让协议显失公平怎么认定

划拨土地转让协议显失公平怎么认定

案情简介

某铁路局（下称“哈铁局”）与某房地产公司（下称“新一公司”）签订了一份《南棵小区购房协议》，约定哈铁局将五块国有划拨土地的使用权转让给新一公司，转让款为5000万元。这些土地原本是铁路沿线的棚厦房屋，当地政府为改善环境，决定免收哈铁局和新一公司的土地出让金、契税及相关费用，总计5436万元。哈铁局在这片土地上还承担了6456万元的拆迁资金。协议签订时，全国土地价格正在上涨，这意味着哈铁局的拆迁成本还在增加。后来，新一公司认为5000万元的转让款过高，主张协议显失公平，要求调整。

法院怎么判

最高人民法院审理后认为，该协议不存在显失公平的情况。法院的理由有三点：第一，双方在土地上获得了政府免交各类费用的优惠，新一公司的权益没有受损；第二，哈铁局承担的拆迁资金高达6456万元，而且土地价格在上涨，成本还在增加，5000万元的转让款并未明显超过实际投入；第三，协议是双方平等协商的结果，没有证据表明哈铁局利用优势地位或新一公司处于困境。因此，法院驳回了新一公司的诉求。

律师解读

这个案子涉及一个关键问题：划拨土地上的转让协议，怎样才算显失公平？作为律师，我提醒您注意以下几点：

第一，划拨土地的使用权转让需要政府批准，否则合同可能无效。本案中，哈铁局转让的南棵、先锋及体育场用地已经获得政府批准，所以协议有效。如果您遇到类似情况，一定要先确认土地性质和政府批文。

第二，显失公平的认定要结合具体背景。比如，政府免收的费用、转让方的实际投入、市场价格的走势等，都是重要因素。不能只看转让款数字，还得看双方是否都从中获益。

第三，如果协议是双方自愿协商的结果，没有欺诈或胁迫，法院通常不会轻易认定为显失公平。所以，签约前务必仔细评估，别事后反悔。

王德林律师提示：

如果您在土地转让中遇到类似争议，建议先咨询专业律师，审查土地性质和协议条款。在文山地区，划拨土地转让也需注意政府审批程序，避免合同无效带来的风险。签约前做好尽职调查，能有效减少纠纷。

来源：《民事审判指导与参考》总第39辑，最高人民法院民事审判第一庭编

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市