土地出让面积减少能主张显失公平吗

土地出让面积减少能主张显失公平吗

案情简介

某房地产开发公司（以下简称"开发公司"）与某铁路局（以下简称"铁路局"）签订了一份土地出让协议，约定由铁路局将一块土地以5000万元出让给开发公司，用于开发建设住宅小区。双方还签订了购房协议和补充协议，明确了开发面积等细节。然而，在后续履行过程中，开发公司发现实际开发面积比原协议少了约五分之一，导致预期利润减少。开发公司认为，这属于显失公平，要求铁路局调整出让金或赔偿损失。同时，双方还因产权办理和交房时间等问题产生纠纷——开发公司未按时办理产权登记，铁路局则指责开发公司逾期交房。

法院怎么判

法院经审理认为，开发公司主张"显失公平"不能成立。法律上的显失公平，是指一方利用优势地位或对方缺乏经验，导致双方权利义务明显失衡。本案中，土地出让和开发是政府主导的民生工程，目的是拆除铁路沿线棚厦房屋、建设安置小区，铁路局并不具备优势地位；开发公司作为专业房企，也有丰富的开发经验。虽然开发公司利润确实减少，但已享受多项税费减免政策，且无法证明双方权利义务严重失衡。因此，法院驳回了开发公司的诉讼请求，并判决开发公司限期配合办理土地变更登记和工程验收，否则承担相应责任。

律师解读

第一，显失公平的认定门槛较高。法律要求必须存在"一方利用优势或对方无经验"的主观因素，且客观上导致权利义务明显失衡。本案中，开发公司作为专业企业，很难证明自己"缺乏经验"，因此法院不支持其主张。

第二，合同履行中利润减少不等于显失公平。商业活动本身伴随风险，利润变化是正常现象。如果双方在签约时已考虑政策、税费等优惠，事后仅因利润减少就要求调整，法院通常不会支持。

第三，产权办理和交房纠纷中，双方均有责任。铁路局曾发函妨碍开发公司办理手续，但开发公司后续拒绝配合验收，导致矛盾升级。法院判决双方共同履行义务，体现了公平原则。

王德林律师提示：

在签订土地或房产合同时，建议明确约定面积、价格、办证时间等关键条款，并保留好所有书面协议和往来函件。如果遇到类似纠纷，不要轻易以"显失公平"为由主张变更合同，应先咨询专业律师评估证据。在文山地区，类似土地开发纠纷也时有发生，建议当事人在签约前做好尽职调查，避免事后争议。

来源：《民事审判指导与参考》总第39辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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