政府批准的划拨土地转让协议是否有效

政府批准的划拨土地转让协议是否有效

案情简介

某房地产公司（下称“甲公司”）与某铁路局（下称“乙公司”）签订了一份《协议书》，约定乙公司将部分国有划拨土地使用权转让给甲公司进行开发。这份协议是基于市政府出台的相关优惠政策，并且内容得到了市政府的正式批准。然而，协议中涉及的两个小区（北棵小区、哈南小区）的土地使用权出让，并没有单独获得政府部门的批准。

后来，双方又陆续签订了多份补充协议，包括一份《购房协议》，其中明确约定终止之前的《协议书》，并对土地出让、房屋买卖、拆迁补偿等多个事项进行了重新约定。甲公司认为这些补充协议是乙公司胁迫自己签订的，要求法院撤销，并要求乙公司继续履行原来的《协议书》。

法院怎么判

法院经审理后认为，双方最初签订的《协议书》因有政府政策依据并获批准，因此合法有效。但其中涉及北棵小区、哈南小区土地使用权出让的部分，因未经政府批准，属于无效条款，甲公司要求履行这部分内容没有法律依据。对于乙公司主张《协议书》只是意向性协议的辩称，法院不予采信，因为协议权利义务明确，且后续协议明确终止了它，说明双方都认可其约束力。

关于甲公司要求撤销后续《购房协议》及补充协议的请求，法院认为甲公司未能提供证据证明乙公司存在胁迫行为。相反，协议中明确写明双方是经过充分沟通达成的共识，且协议签订后，甲公司董事长还参加了政府协调会并接受了相关优惠政策，并实际履行了协议（如支付了剩余出让金、办理了施工手续等）。因此，法院认定后续协议有效，驳回了甲公司的撤销请求。

律师解读

这个案例涉及几个关键法律点。第一，涉及国有划拨土地使用权的转让，必须经过政府批准，否则合同可能部分无效。即便有政府政策支持，但每个具体地块的出让仍需单独审批，不能一概而论。第二，判断一份协议是正式合同还是意向性协议，关键看内容是否明确、权利义务是否清晰，以及双方后续是否以实际行为认可其约束力。第三，主张合同是受胁迫签订的，必须提供充分证据，否则法院很难支持。

对于企业来说，签订涉及划拨土地等特殊资产的合同时，务必核实每一项交易是否都获得了法定的审批手续，不能想当然地认为有了政府政策就万事大吉。同时，在签署任何协议前，要仔细审查条款，如果事后反悔，主张被胁迫或欺诈，举证责任在自己一方，难度很大。

王德林律师提示：

在处理涉及划拨土地、国有资产等特殊性质的合同纠纷时，建议提前咨询专业律师，对合同的合法性和可履行性进行审查。如果您在文山地区遇到类似合同纠纷，可以携带相关材料找律师当面分析，避免因程序瑕疵导致权益受损。

来源：《民事审判指导与参考》总第39辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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