购买临时建筑房屋的合同是否有效

购买临时建筑房屋的合同是否有效

案情简介

张某某在几年前与某房地产公司签订了一份《房屋购买租赁协议书》，约定购买该公司开发的一处名为"科贸楼"的房屋，总价款为326,000元。张某某支付了全部款项后，对房屋进行了装修，并支付了车库工程款137,245.51元。然而，该房屋实际上属于临时建筑，政府最初批准的建设用途是出租给企业使用3至5年，但该公司在销售时并未明确告知这一限制，反而在合同中写上了"购买承租期常年"等模糊表述。房屋使用3年后，因政府规划调整，该临时建筑被依法拆除，张某某因此蒙受巨大损失。

张某某认为该公司存在欺诈行为，遂向法院提起诉讼，要求确认合同无效并赔偿损失。而该公司则辩称，双方签订的协议属于租赁关系而非买卖关系，且合同有效，不应承担赔偿责任。

法院怎么判

最高人民法院经审理后认为，根据双方协议的实际履行情况，本案协议的性质应认定为房屋买卖合同关系。由于该房屋属于临时建筑，依法不能办理产权手续，不得转让。根据《城市房地产管理法》第37条的规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，故双方签订的《房屋购买租赁协议书》因违反法律强制性规定而无效。

在责任划分上，法院认定双方均有过错，但某公司的过错更为主要。该公司将买卖与租赁两个不同法律关系混同，且隐瞒了房屋只能出租3至5年的事实，存在误导消费者的行为。张某某作为购房者，根据合同内容也应当知道该房屋属于临时建筑，因此也有次要过错。最终判决：张某某支付的326,000元本金利息损失由其自行承担；房屋装修损失96,485.25元和车库工程款损失137,245.51元，由某公司承担60%，张某某自行承担40%；张某某需向该公司支付使用房屋3年的使用费55,630.56元。

律师解读

第一，临时建筑不能买卖。根据法律规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。临时建筑因其性质特殊，无法办理产权证，因此不能进入市场流通。购买此类房屋，即使签订了合同，也会因违反法律强制性规定而被认定为无效，购房者将面临钱房两空的风险。

第二，合同无效不等于没有责任。本案中，法院根据双方的过错程度进行了责任划分。开发商隐瞒关键信息，存在主要过错；购房者未尽到合理审查义务，也有次要过错。这提醒我们，在签订合同时，双方都应尽到审慎义务，否则都要为自己的过错"买单"。

第三，损失如何分担？合同无效后，双方应返还财产，并根据过错承担相应责任。本案中，装修和工程款等实际损失按比例分担，而购房款的利息损失则因购房者自身过错而自行承担。这告诉我们，不能盲目依赖合同"有效"，更要关注合同背后标的物的合法性。

王德林律师提示：

购房时务必核实房屋的产权性质，不要购买无法办理产权证的临时建筑或小产权房。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议在签约前咨询专业律师，避免因合同无效导致资金损失。文山地区的购房者尤其要注意，部分项目可能存在规划限制，签约前可到当地不动产登记中心查询房屋权属信息。

来源：《民事审判指导与参考》总第39辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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