合同名称和内容矛盾时，到底算买卖还是租赁

合同名称和内容矛盾时，到底算买卖还是租赁

案情简介

张某某与某公司签订了一份《房屋购买租赁协议书》，协议名称里既有"购买"又有"租赁"，让人摸不着头脑。协议内容一方面说张某某"购买承租"某房屋，使用期是"常年"，直到房屋被政府征用拆除为止；另一方面又约定"本协议所签房屋面积产权归乙方（张某某）"。张某某一次性付了32.6万元，某公司出具的收据上写的是"房款"。

后来双方发生纠纷，争议焦点就是这份协议到底是房屋买卖合同还是租赁合同。如果算买卖，张某某就能主张房屋产权；如果算租赁，那双方的权利义务就完全不同了。

法院怎么判

最高人民法院再审判决认定，这份协议的性质是房屋买卖合同，而不是租赁合同。法院核心理由有两点：第一，协议中双方特别加上了"产权归乙方"的条款，这个特别约定明显是买卖的意思，不能因为协议里租赁条款多就认定是租赁关系。第二，从实际履行看，张某某一次性付清款项，收据写的是"房款"，按常理租金不会一次性付清，这更符合买卖的交易习惯。

律师解读

这个案例告诉我们，合同名称和内容矛盾时，不能只看名称或条款数量，要综合判断。首先，要看合同中有没有特别约定，比如"产权归乙方"这种关键条款，能直接改变合同性质。其次，要看实际履行情况，比如付款方式、收据名称等，这些能反映双方的真实意图。

风险提示：签合同时，如果名称和内容不一致，或者条款有矛盾，一定要谨慎。建议在合同中明确写明双方的真实意思，比如到底是买还是租，避免日后扯皮。如果对方提供的合同是格式文本，更要仔细检查，必要时可要求加上特别约定条款。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似合同纠纷，建议先梳理合同条款和付款凭证，看是否有特别约定或实际履行证据。文山的法院在处理这类案件时，也会重点审查双方的真实意思和履约行为，您可以据此准备维权方案。

来源：《民事审判指导与参考》总第39辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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