房屋买卖协议被判无效后，购房款能全部要回来吗

房屋买卖协议被判无效后，购房款能全部要回来吗

案情简介

2010年，哈尔滨的何女士与金展公司签订了一份《房屋购买租赁协议书》，约定何女士向金展公司购买一套房屋和一个车库，总价款32.6万元，另支付车库手续费6600元。何女士付款后，对房屋进行了装修，并支付了车库工程款。但后来发现，该房屋属于临时建筑，无法办理产权登记。何女士要求退房退款，金展公司不同意，双方因此闹上法庭。

这起案件经历了区法院一审、市中院二审和再审、省高院再审，最后打到最高人民法院。争议焦点在于：这份协议到底是房屋买卖还是租赁？协议是否有效？如果无效，钱款和损失怎么处理？

法院怎么判

最高人民法院再审认定，该协议性质为房屋买卖关系，而非租赁关系。由于案涉房屋属于临时建筑，依法不能买卖，因此该买卖协议无效。法院最终判决：金展公司返还何女士购房款326,000元和车库手续费6600元；赔偿何女士房屋装修损失和车库工程款损失共计140,238.46元；同时，何女士需向金展公司支付房屋使用费55,630.56元。上述款项相抵后，金展公司实际需向何女士支付417,207.9元。

法院核心理由是：合同性质应以内容为准，不能只看名称。本案协议虽然名称包含“租赁”字样，但核心条款是固定价款、永久使用，实质是买卖。临时建筑不具备合法产权，买卖行为违反法律强制性规定，协议无效。

律师解读

第一，合同名称不是决定性质的唯一依据。很多当事人签合同时图省事，随意写个“租赁协议”“合作合同”，但法院会看合同实际约定的权利义务。比如本案，名为“租赁”实为“买卖”，法院就以内容为准。所以签合同时，名称和内容要一致，避免日后争议。

第二，临时建筑不能买卖。根据《城乡规划法》等规定，临时建筑有使用期限，不能办理产权证，买卖这类房屋的合同因违反法律强制性规定而无效。购房者如果买了这类房子，可以主张合同无效并要求退款，但也要注意自己可能承担部分损失，比如装修投入可能无法全额获赔。

第三，合同无效后，双方都要返还所得。何女士虽然拿到了购房款和赔偿，但也要支付房屋使用费，因为她在无效合同期间实际使用了房屋。这是公平原则的体现，提醒大家：即使合同无效，也不能白占便宜。

王德林律师提示：

购买房屋前，务必核实房屋产权性质，特别是看是否为临时建筑、小产权房等。如果发现无法办证，建议立即停止交易并咨询律师。在文山地区，类似涉及临时建筑买卖的纠纷也时有发生，建议购房前到当地不动产登记中心查询，或委托律师做尽职调查，避免钱房两空。

来源：《民事审判指导与参考》总第39辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

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